Kentsel transformatsiya (Urban transformation)

Turkiyadagi hukumat tomonidan boshqariladigan shahar yangilanish dasturi.

Kentsel dönüşüm (shahar transformatsiyasi) – Turkiyaning eski, zilzilaga moyil yoki xavfli binolarni buzish yoki ta’mirlash orqali shaharlarni yangilash boʻyicha keng koʻlamli tashabbusi. 6306-sonli Qonun (2012) asosida boshlangan bu dastur infratuzilmani modernizatsiya qilish, xavfsizlikni oshirish va yashash sharoitlarini yaxshilashga qaratilgan.

Mulk egalari uchun bu oʻz binolari xavfli zona deb belgilangan taqdirda buzish, qayta qurish yoki majburiy taʼmirlash imkoniyatini anglatadi. Loyihalarni koʻpincha hukumat, mahalliy hokimiyatlar yoki TOKİ (Uy-joyni rivojlantirish boshqarmasi) boshqaradi, baʼzan esa tovon yoki yangi kvartiralar taklif qilinadi.

Rasmiy xavf xaritalari va shahar boshqarmasi eʼlonlarini tekshiring.

Kentsel dönüşüm zonasida joylashgan mulklar quyidagilar orqali aniqlanadi:

1. Xavfni baholash – Atrof-muhit, shaharsozlik va iqlim oʻzgarishi vazirligi yoki mahalliy hokimiyatlar tomonidan amalga oshiriladi. Zilzila xavfi yuqori boʻlgan hududlar ustuvor hisoblanadi.

2. Rasmiy gazeta (Resmî Gazete)da eʼlon qilingan belgilangan zonalar roʻyxati. Shuningdek, shahar hokimiyatlari oʻz veb-saytlarida yoki tegishli binolar yaqinida eʼlonlar joylashtiradi.

3. TOKİning loyiha xaritalari (onlayn mavjud) davom etayotgan yoki rejalashtirilgan oʻzgartirishlarni koʻrsatadi. Tapu (sertifikat)ni Yer reestri idorasida tekshirish orqali mulkingiz belgilanganligini tasdiqlashingiz mumkin.

Binoning buzilishi, qayta qurilishi yoki majburiy mustahkamlash amalga oshirilishi mumkin.

Agar binoyingiz tanlansa, odatda quyidagi bosqichlar amalga oshiriladi:

1. Xabarnoma: Binoning egalari shahar hokimiyati yoki TOKİ tomonidan loyiha doirasini va muddatlarini belgilovchi rasmiy xabarnoma oladi.

2. Taklif etilgan variantlar: - Qayta qurish: Bino buziladi va o‘rniga yangi bino quriladi. Egalar ko‘pincha bir xil joyda yangi kvartira (ko‘pincha maydoni o‘zgartirilgan holda) olishi mumkin. - Kompensatsiya: Agar qayta qurish imkoni bo‘lmasa, pul kompensatsiyasi yoki muqobil mulk taklif qilinishi mumkin. - Mustahkamlash: Ba’zi binolar xavfsizlik talablariga javob berishi uchun mustahkamlanadi.

3. Huquqiy jarayon: Agar egalar baholashga rozi bo‘lmasa, shikoyat qilish huquqiga ega. Rozi bo‘lmaslik majburiy buzilishiga olib kelishi mumkin.

Ha, ammo aniq huquqiy va protsessual talablar mavjud.

Chet ellik mulk egalari kentsel dönüşüm loyihalarida turk fuqarolari bilan bir xil huquq va majburiyatlarga ega. Biroq, quyidagi asosiy masalalarga e’tibor berish kerak:

1. Vakolatnoma (POA): Agar siz chet elda bo‘lsangiz, hujjatlarni imzolash yoki yig‘ilishlarda ishtirok etish uchun turk advokati yoki vakilini notarial tasdiqlangan vakolatnoma orqali tayinlash muhimdir.

2. Soliq oqibatlari: To‘lov yoki yangi mulk kapital foyda solig‘i (agar 5 yil ichida sotilsa) yoki almashtirish uchun QQS imtiyozlarini keltirib chiqarishi mumkin.

3. Til to‘siqlari: Barcha rasmiy xabarlar turk tilida bo‘ladi. Tarjimon yoki huquqiy maslahatchi yollash tavsiya etiladi.

4. Bank hisobvaraqalari: To‘lovlar turk bank hisobvaraqalariga amalga oshiriladi, buning uchun chet el fuqarosi soliq raqami (yabancı vergi numarası) talab qilinadi.

Kechikishlar, moliyaviy zararlar yoki huquqiy nizolar yuzaga kelishi mumkin.

Belgilangan kentsel dönüşüm zonasida ko'chmas mulk sotib olish bir qancha xavflarni o'z ichiga oladi:

1. Loyiha kechikishi: Qayta qurish 2–5 yil davom etishi mumkin, bu esa egalarini foydalanish mumkin bo'lgan mulk yoki ijara daromadisiz qoldiradi.

2. Kompensatsiya noaniqliklari: Bozor qiymati baholari bahsli bo'lishi mumkin, bu esa kutilganidan kam to'lovga olib keladi.

3. Huquqiy muammolar: Agar oldingi egalar nizolarni hal etmagan bo'lsa (masalan, meros masalalari), yangi xaridorlar javobgarlikni meros qilib olishi mumkin.

4. Moliya muammolari: Banklar transformatsiya zonalaridagi mulklar uchun ipoteka berishga ikkilanishi mumkin.

5. Qayta sotish qiyinchiliklari: Faol kentsel dönüşüm zonalaridagi mulklar ko'pincha bozor talabining pastligi bilan bog'liq muammolarga duch keladi.

Ha, ammo ta'sir loyihaning bosqichi va joylashuviga bog'liq.

Mulk soliqlari transformatsiyadan keyin o'zgarishi mumkin:

- Qiymat oshishi: Yangi qurilgan yoki ta'mirlangan mulklar ko'pincha yuqori soliq bahosi oladi (masalan, emlak vergisi — yillik mulk solig'i).

- Vaqtinchalik imtiyozlar: Ba'zi shahar hokimiyatlari qayta qurish davrida soliq imtiyozlari taklif qiladi.

Bozor qiymatidagi o'zgarishlar:

- Qurilish yakunlangandan keyin: Yangilangan hududlarda infratuzilmaning yaxshilanishi tufayli qiymat oshishi kuzatilishi mumkin.

- Qurilish davomida: Shovqin, chang va kirish cheklovlari tufayli qiymatlar ko'pincha vaqtinchalik pasayadi.

Davlat, mahalliy hokimiyatlar va baʼzan mulk egalari xarajatlarni birgalikda koʻtaradi.

Kentsel dönüşüm uchun mablagʻlar bir necha manbalardan keladi:

1. Davlat va TOKİ: Davlat yirik loyihalar, ayniqsa xavfli zonalar (masalan, Istanbul, İzmir) uchun byudjet ajratadi. TOKİ koʻpincha xususiy pudratchilar bilan hamkorlik qiladi.

2. Mahalliy hokimiyatlar: Mahalliy hukumatlar shaharsozlik fondlari yoki davlat-xususiy sherikchilik (PPP) orqali hissa qoʻshadi.

3. Mulk egalari: - Yangilangan binolar uchun qayta qurish xarajatlarining bir qismini toʻlashi mumkin. - Ziraat Bankası yoki VakıfBank kabi banklardan qayta jihozlash uchun foizsiz kreditlar olish mumkin.

4. Xususiy investorlar: Loyiha moliyalashtiruvchilari evaziga qoʻshimcha qurilish huquqlari (masalan, qoʻshimcha qavatlar qurish) olishi mumkin.

TOKİ keng ko‘lamli shahar yangilanishi va uy-joy loyihalariga rahbarlik qiladi.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) Turkiyaning Uy-joy Rivojlantirish Boshqarmasi bo‘lib, shahar transformatsiyasida quyidagi asosiy vazifalarni bajaradi:

- Xavfli zonalarni aniqlash: Atrof-muhit vazirligi bilan hamkorlikda zilzilaga moyil yoki eskirgan hududlarni baholash.

- Qayta qurishlarni boshqarish: Buzish va qayta qurish jarayonlarini nazorat qilish, ko‘pincha turnkey loyihalar orqali (masalan, Istanbulning Fikirtepe).

- Uy-joy yechimlarini taklif qilish: - Ko‘chirilgan egalarga yangi kvartiralar berish (ba’zan hajmi o‘zgartirilgan holda). - Past daromadli oilalarga arzon uy-joylarni to‘lov rejasida sotish.

- Xususiy sektor bilan hamkorlik qilish: Qurish-ishlatish- topshirish (BOT) modellari asosida pudratchilar bilan ishlash.

TOKİning loyihalari asosan Istanbul, Anqara va Izmirda amalga oshiriladi, lekin kichikroq shaharlar ham foyda ko‘radi.

Qayta jihozlash yoki qisman yangilash variantlari mavjud.

Kentsel dönüşüm zonalaridagi barcha binolar buzilmaydi. Alternativ variantlar quyidagilar:

1. Qayta jihozlash (güçlendirme): Bino konstruksiyasini mustahkamlash orqali zilzila bardoshlilik standartlariga moslashtirish (masalan, po‘lat ramkalar qo‘shish, poydevorni mustahkamlash). Bu tarixiy yoki madaniy ahamiyatga ega binolar uchun keng tarqalgan.

2. Qisman ta’mirlash: To‘liq buzmasdan elektr, suv ta’minoti yoki izolyatsiya tizimlarini yangilash.

3. Ixtiyoriy rozi bo‘lish uchun rag‘batlantirish: - Soliq imtiyozlari – qayta jihozlashni oldindan amalga oshirgan egalar uchun. - Davlat banklarining arzon foizli kreditlari.

Biroq, jiddiy shikastlangan yoki qoidaga mos kelmaydigan binolar (masalan, noqonuniy qurilganlar) odatda majburiy buzishga duch keladi.

Loyiha davomida ijarachilarni chiqarib yuborish yoki ijara narxini o'zgartirish mumkin.

Ijaraga berilgan mulklar uchun kentsel dönüşüm zonalarida:

1. Ijarachilar huquqlari: - Uy egasi bino buzish sababli chiqarib yuborish uchun xabarnoma berishi shart (6570-sonli Turkiya Ijara Qonuniga muvofiq). - Ba'zi hollarda ijarachilar ko'chish xarajatlari uchun kompensatsiya olishlari mumkin.

2. Ijara narxlarining o'zgarishi: - Ta'mirlashdan keyin obodonlashtirilgan ob'ektlar tufayli ijara narxlari ko'pincha oshadi. - Qurilish davomida uy egasi ijarachilarni saqlab qolish uchun ijara narxlarini pasaytirishi mumkin.

3. Investitsiya xavflari: - Loyiha muddati kechiksa, bo'sh turish davri uzayishi mumkin. - Yangi binolar uchun yuqori xizmat haqi (aidat) to'lash talab qilinishi mumkin.