Қалалық трансформация (Kentsel dönüşüm)

Түркиядағы мемлекеттік бастамамен жүргізілетін қалалық жаңғыру бағдарламасы.

Kentsel dönüşüm (қалалық трансформация) – Түркиядағы ескі, жер сілкінісіне төзімсіз немесе қауіпті ғимараттарды бұзып немесе жаңарту арқылы қалаларды жаңғыртуға бағытталған ірі бастама. 6306-Заңы (2012) аясында іске қосылған бұл бағдарлама инфрақұрылымды жаңартуды, қауіпсіздікті арттыруды және өмір сүру деңгейін жақсартуды мақсат етеді.

Меншік иелері үшін бұл олардың ғимараты қауіпті аймақ деп белгіленген жағдайда бұзылуы, қайта салынуы немесе міндетті жаңартуы мүмкін дегенді білдіреді. Мемлекет, жергілікті билік органдары немесе TOKİ (Тұрғын үй құрылысы басқармасы) осы жобаларды басқарады, кейде өтемақы немесе жаңа пәтерлер ұсынады.

Ресми қауіп карталарын және муниципалитет жариялымдарын тексеріңіз.

Kentsel dönüşüm аймағындағы меншіктерді анықтау үшін:

1. Қауіп бағалаулары Қоршаған орта, қала құрылысы және климат өзгерісі министрлігі немесе жергілікті муниципалитеттер арқылы жүргізіледі. Жер сілкінісі қаупі жоғары аймақтар басымдыққа ие.

2. Ресми газет (Resmî Gazete) жарияланымдарында белгіленген аймақтар тізімі беріледі. Муниципалитеттер өз веб-сайттарында немесе зардап шеккен ғимараттардың жанында жариялаулар жасайды.

3. TOKİ жобалық карталары (онлайн қолжетімді) жалғасуда немесе жоспарланған түрлендірулерді көрсетеді. Tapu (құжат) тексеруі Жер кадастры басқармасымен бірге меншігіңіздің белгіленгенін растай алады.

Ғимарат бұзылуы, қайта салынуы немесе міндетті нығайтуы мүмкін.

Егер үйіңіз таңдалса, процесс әдетте осы қадамдарды қамтиды:

1. Хабарландыру: Меншік иелеріне қалалық әкімшілік немесе ТОКИ тарапынан жобаның ауқымы мен мерзімі баяндалған ресми хабарлама жіберіледі.

2. Ұсынылатын нұсқалар: - Қайта салу: Ғимарат бұзылып, орнына жаңасы салынады. Меншік иелеріне сол жерде жаңа пәтер берілуі мүмкін (әдетте ауданы өзгертілген түрде). - Компенсация: Егер қайта салу мүмкін болмаса, ақшалай компенсация немесе балама мүлік ұсынылуы мүмкін. - Нығайту: Кейбір ғимараттар қауіпсіздік стандарттарына сай нығайтылады.

3. Заңи процесс: Меншік иелері бағалаумен келіспесе, шағымдануға құқылы. Егер талаптар орындалмаса, мәжбүрлеп бұзу жасалуы мүмкін.

Иә, бірақ арнайы заңдық және рәсімдік талаптар бар.

Шет елдік мүлік иелері Түркия азаматтарымен kentsel dönüşüm жобаларында бірдей құқықтар мен міндеттерге ие. Алайда, негізгі ескеретін мәселелер:

1. Өкілеттік (POA): Егер сіз шет елде болсаңыз, құжаттарға қол қою немесе жиналыстарға қатысу үшін нотариалды түрде растаған Түркия адвокаты немесе өкілін тағайындау маңызды.

2. Салық салдары: Өтемақы немесе жаңа мүлік капиталдық табыс салығына (5 жыл ішінде сатылса) немесе ауыстыру үшін ҚҚС босатуына әкелуі мүмкін.

3. Тіл кедергілері: Барлық ресми хабарламалар түрік тілінде болады. Аудармашы немесе заңгер жалдау ұсынылады.

4. Банк шоттары: Өтемақы төлемдері Түркия банк шоттарына жіберіледі, бұл үшін шет елдік салық нөмірі (yabancı vergi numarası) қажет.

Кешігулер, қаржылық шығындар немесе заңдық даулар туындауы мүмкін.

Белгіленген kentsel dönüşüm аймағындағы тұрғын үй сатып алу бірнеше қауіптерді тудырады:

1. Жобалардың кешігуі: Қайта құру 2–5 жылға созылуы мүмкін, бұл иеленушілерді пайдалануға жарамды үй немесе жалдау табысынан айырады.

2. Өтемақы мәселелері: Нарықтық құнды бағалауға дау тууы мүмкін, бұл күткеннен аз төлем алуға әкеледі.

3. Заңдық мәселелер: Егер бұрынғы иеленушілер дауларды шешпесе (мысалы, мұрагерлік мәселелері), жаңа сатып алушылар жауапкершіліктерді мұраға алуы мүмкін.

4. Қаржыландыру мәселелері: Банктер түрлендіру аймағындағы тұрғын үйлерге ипотека беруден бас тартуы мүмкін.

5. Қайта сатудың қиындықтары: Белсенді kentsel dönüşüm аймағындағы тұрғын үйлердің нарықтағы сұранысы төмен болады.

Иә, бірақ әсері жоба сатысына және орналасқан жеріне байланысты.

Мүлік салықтары түрлендіруден кейін өзгеруі мүмкін:

- Құнның өсуі: Жаңа салынған немесе жаңартылған мүліктер көбінесе салық бағасының өсуіне ұшырайды (мысалы, emlak vergisi—жылдық мүлік салығы).

- Уақытша жеңілдіктер: Кейбір муниципалитеттер қайта құру кезінде салық жеңілдіктерін ұсынады.

Нарықтық құнның өзгеруі:

- Жобаның аяқталуынан кейін: Жаңартылған аудандар инфрақұрылымның жақсаруына байланысты құнның өсуіне ие болуы мүмкін.

- Құрылыс кезінде: Құрылыс шуы, шаң-тозаң және кіру шектеулеріне байланысты құндар көбінесе уақытша төмендейді.

Үкімет, муниципалитеттер және кейде меншік иелері шығындарды бөліседі.

Kentsel dönüşüm жобаларын қаржыландыру бірнеше көзден жүзеге асады:

1. Үкімет және ТОКИ: Мемлекет үлкен жобаларға, әсіресе жоғары қауіпті аймақтарға (мысалы, Ыстанбұл, Измир) бюджет бөледі. ТОКИ көбінесе жеке подрядчиктермен серіктеседі.

2. Муниципалитеттер: Жергілікті билік органдары қалалық даму қорлары немесе мемлекеттік-жеке серіктестіктер (PPP) арқылы қаржылайды.

3. Меншік иелері: - Жаңартылған пәтерлерді таңдаса, қайта құру шығындарының бір бөлігін төлейді. - Ziraat Bankası немесе VakıfBank сияқты банктерден пайызсыз несие алуы мүмкін.

4. Жеке инвесторлар: Құрылысшылар кейде қосымша құрылыс құқығы үшін (мысалы, қосымша қабат салу) жобаларды қаржыландырады.

ТОКІ ірі көлемді қалалық жаңғыру және тұрғын үй жобаларын басқарады.

ТОКІ (Toplu Konut İdaresi) — Түркияның Тұрғын үй даму басқармасы, кенттік түрлендіруде орталық рөл атқарады:

- Қауіпті аймақтарды анықтау: Қоршаған орта министрлігімен бірге жер сілкінісіне бейімді немесе нашарлаған аудандарды бағалайды.

- Қайта құруды басқару: Бұзылу және қайта салу процесін қадағалайды, көбінесе turnkey жобаларымен (мысалы, Стамбулдағы Фikirtepe).

- Тұрғын үй шешімдерін ұсыну: - Жер ауыстырылған иелерге жаңа пәтерлер ұсынады (кейде өлшемдері түзетілген). - Төмен табысты отбасыларға арзан тұрғын үйлерді бөліп алу жүйесімен сатады.

- Жеке сектормен серіктестік: Құрылыс-қолдану-беру (BOT) үлгісі бойынша мердігерлермен жұмыс істейді.

ТОКІ жобалары Стамбул, Анкара және Измирде басымдыққа ие, бірақ кіші қалалар да пайда көреді.

Құрылымды нығайту немесе ішінара жаңарту мүмкіндіктері бар.

Барлық ғимараттар кенттік түрлендіру аймақтарында бұзылуға тап болмайды. Альтернативтерге мыналар жатады:

1. Құрылымды нығайту (güçlendirme): Жер сілкінісіне төзімділік стандарттарына сай болу үшін құрылымды нығайту (мысалы, болат каркастар қосу, іргетасты нығайту). Бұл тарихи немесе мәдени маңызы бар ғимараттарға тән.

2. Ішінара жаңарту: Толық бұзусыз электр, су құбырлары немесе жылу оқшаулау жүйелерін жаңарту.

3. Еркімен орындауға ынталандыру: - Құрылымды алдын ала нығайтқан иелерге салық жеңілдіктері. - Мемлекеттік банктерден төмен пайыздық несиелер.

Алайда, ауыр зақымдалған немесе құқыққа сай емес ғимараттар (мысалы, заңсыз салынғандар) міндетті түрде бұзылады.

Жобалар кезінде жалдаушылар қуылуы немесе жалдау бағасының өзгеруі мүмкін.

Жалдау объектілері үшін kentsel dönüşüm аймақтарында:

1. Жалдаушылардың құқықтары: - Иесі бұзуға байланысты қуылу туралы хабарлау міндетті (Түрік Жалдау Заңы №6570 бойынша). - Кейбір жағдайларда жалдаушылар көшу шығындарына өтемақы алуы мүмкін.

2. Жалдау бағасының өзгеруі: - Жөндеуден кейін жалдау бағасы көбінесе өседі, себебі объектілер жақсартылады. - Құрылыс кезінде иесі жалдау бағасын төмендете алады, бұзушылықтар кезінде жалдаушыларды сақтау үшін.

3. Инвестициялық тәуекелдер: - Жоба аяқталуы кешіксе, бос тұру мерзімі ұзартылуы мүмкін. - Жаңа ғимараттарда жөндеу жарналары (aidat) жоғары болуы мүмкін.