Şəhərsalma yenidənqurma (Kentsel dönüşüm)

Türkiyədə dövlət tərəfindən idarə olunan şəhər yenilənməsi proqramı.

Kentsel dönüşüm (şəhər transformasiyası) Türkiyənin köhnə, zəlzələyə meylli və ya təhlükəsiz olmayan binaları sökərək və ya yenidən quraraq şəhərləri modernləşdirmək üçün həyata keçirdiyi genişmiqyaslı təşəbbüsdür. 6306 saylı Qanun (2012) çərçivəsində başladılan bu proqram infrastrukturu modernləşdirmək, təhlükəsizliyi artırmaq və yaşayış standartlarını yüksəltmək məqsədi daşıyır.

Mülk sahibləri üçün bu, binalarının təyin olunmuş risk zonasında olması halında potensial sökülmə, yenidənqurma və ya məcburi təkmilləşdirmə deməkdir. Hökumət, yerli bələdiyyələr və ya TOKİ (Mənzil İnkişaf İdarəsi) bu layihələri həyata keçirir, bəzən kompensasiya və ya yeni mənzillər təklif edir.

Rəsmi risk xəritələrini və bələdiyyə elanlarını yoxlayın.

Kentsel dönüşüm zonasında olan mülklər aşağıdakı yollarla müəyyən edilir:

1. Risk qiymətləndirmələri Ətraf Mühit, Şəhərsalma və İqlim Dəyişikliyi Nazirliyi və ya yerli bələdiyyələr tərəfindən aparılır. Zəlzələ riski yüksək olan ərazilər prioritetdir.

2. Rəsmi Qəzet (Resmî Gazete) nəşrlərində təyin olunmuş zonaların siyahısı dərc olunur. Bələdiyyələr bu məlumatları öz veb-saytlarında və ya təsirlənmiş binaların yaxınlığında elan edir.

3. TOKİ-nin layihə xəritələri (onlayn mövcuddur) davam edən və ya planlaşdırılan transformasiyaları göstərir. Tapu yoxlaması ilə Torpaq Reyestri İdarəsində mülkünüzün qeydə alınıb-alınmadığını yoxlaya bilərsiniz.

Sökülmə, yenidənqurma və ya məcburi gücləndirmə baş verə bilər.

Binanız seçilərsə, proses adətən bu addımlarla davam edir:

1. Bildiriş: Mülkiyyətçilər bələdiyyədən və ya TOKİ-dən rəsmi bildiriş alır, burada layihənin mahiyyəti və vaxt çərçivəsi göstərilir.

2. Təklif edilən variantlar: - Yenidənqurma: Bina sökülür və yenisi tikilir. Mülkiyyətçilər eyni yerdə yeni mənzil ala bilərlər (adətən sahəsi dəyişdirilir). - Komпенсаsiya: Yenidənqurma mümkün olmadıqda, pul komпенсаsiyası və ya alternativ əmlak təklif edilə bilər. - Gücləndirmə: Bəzi binalar təhlükəsizlik standartlarına uyğunlaşdırılır.

3. Hüquqi proses: Mülkiyyətçilər qiymətləndirməyə etiraz edə bilərlər. Qeyri-riayət məcburi sökülməyə gətirib çıxara bilər.

Bəli, lakin müəyyən hüquqi və prosedur tələbləri var.

Xarici əmlak sahibləri kentsel dönüşüm layihələrində Türkiyə vətəndaşları ilə eyni hüquq və öhdəliklərə malikdirlər. Bununla belə, əsas nəzərə alınmalı məsələlər aşağıdakılardır:

1. Vəkilnamə (POA): Əgər xaricdəsinizsə, sənədlərə imza atmaq və ya görüşlərdə iştirak etmək üçün Türkiyə vəkili və ya nümayəndəsi təyin etmək üçün noter təsdiqli vəkilnamə vacibdir.

2. Vergilər: Kompensasiya və ya yeni əmlak kapital qazanc vergisi (5 il ərzində satılarsa) və ya əvəzləmə üçün ƏDV güzəştləri tətbiq edə bilər.

3. Dil maneələri: Bütün rəsmi yazışmalar türk dilindədir. Tərcüməçi və ya hüquqi məsləhətçi tutmaq tövsiyə olunur.

4. Bank hesabları: Kompensasiya ödənişləri Türkiyə bank hesabına edilir və bunun üçün xarici vergi nömrəsi (yabancı vergi numarası) tələb olunur.

Gecikmələr, maliyyə itkiləri və ya hüquqi mübahisələr yaranıla bilər.

Kentsel dönüşüm zonası kimi təyin edilmiş ərazidə mülk almaq bir sıra risklər daşıyır:

1. Layihə gecikmələri: Yenidənqurma 2–5 il çəkə bilər, bu müddət ərzində sahiblər istifadəyə yararlı mülk və ya kirayə gəliri əldə edə bilməzlər.

2. Kompensasiya qeyri-müəyyənlikləri: Bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi mübahisələrə səbəb ola bilər, nəticədə gözləniləndən aşağı ödənişlər edilə bilər.

3. Hüquqi problemlər: Əgər əvvəlki sahiblər mübahisələri (məsələn, miras məsələləri) həll etməmişlərsə, yeni alıcılar bu məsuliyyətləri öz üzərlərinə götürə bilərlər.

4. Maliyyələşdirmə problemləri: Banklar transformasiya zonalarındakı mülklər üçün ipoteka təsdiqində tərəddüd edə bilərlər.

5. Yenidən satış çətinlikləri: Aktiv kentsel dönüşüm ərazilərindəki mülklərə bazar tələbatı daha aşağı olur.

Bəli, təsirlər layihənin mərhələsindən və yerindən asılıdır.

Əmlak vergiləri transformasiyadan sonra dəyişə bilər:

- Dəyərin artması: Yenidən tikilmiş və ya təmir edilmiş obyektlər adətən daha yüksək vergi qiymətləndirilməsi ilə qarşılaşır (məsələn, emlak vergisi — illik əmlak vergisi).

- Müvəqqəti güzəştlər: Bəzi bələdiyyələr yenidənqurma dövründə vergi endirimləri təklif edir.

Bazar dəyərinin dəyişməsi:

- Tamamlandıqdan sonra: İnfrastrukturu yaxşılaşdırılmış ərazilərdə dəyər artıla bilər.

- İnşaat zamanı: Səs-küy, toz və giriş məhdudiyyətləri səbəbindən dəyərlər adətən müvəqqəti olaraq düşür.

Dövlət, bələdiyyələr və bəzən mülk sahibləri xərcləri bölüşür.

Kentsel dönüşüm üçün maliyyələşmə bir neçə mənbədən təmin edilir:

1. Dövlət və TOKİ: Dövlət, xüsusilə yüksək riskli zonalarda (məsələn, İstanbul, İzmir) iri layihələr üçün büdcə ayırır. TOKİ tez-tez özəl podratçılarla əməkdaşlıq edir.

2. Bələdiyyələr: Yerli hökumətlər şəhər inkişaf fondları və ya ictimai-özəl tərəfdaşlıq (PPP) vasitəsilə töhfə verir.

3. Mülk sahibləri: - Yenilənmiş mənzillər üçün yenidənqurma xərclərinin bir hissəsini ödəyə bilərlər. - Ziraat Bankası və ya VakıfBank kimi banklardan faizsiz kreditlər ala bilərlər.

4. Özəl investorlar: İnkişaf etdiricilər bəzən əlavə tikinti hüquqları (məsələn, daha çox mərtəbə tikmək) müqabilində layihələri maliyyələşdirirlər.

TOKİ genişmiqyaslı şəhər yenilənməsi və mənzil layihələrinə rəhbərlik edir.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) Türkiyənin Mənzil İnkişaf İdarəsidir, kentsel dönüşümdə mərkəzi rol oynayır:

- Risk zonalarının müəyyən edilməsi: Ətraf Mühit Nazirliyi ilə əməkdaşlıq edərək zəlzələyə meylli və ya yararsız əraziləri qiymətləndirir.

- Yenidənqurma işlərinin idarə edilməsi: Söküntü və yenidənqurma proseslərinə nəzarət edir, tez-tez anahtar təhvil layihələri ilə (məsələn, İstanbulun Fikirtepe).

- Mənzil həllərinin təklifi: - Köçürülmüş sahiblərə yeni mənzillər təklif edir (bəzən ölçüləri tənzimlənmiş şəkildə). - Əlçatan mənzilləri aşağı gəlirli ailələrə taksitlə satır.

- Özəl sektorla əməkdaşlıq: Müqaviləçilərlə tik-intiqam-ötür (BOT) modelləri çərçivəsində işləyir.

TOKİ-nin layihələri İstanbul, Ankara və İzmirdə prioritetdir, lakin kiçik şəhərlər də faydalanır.

Gücləndirmə və qismən təmir variantları mövcuddur.

Kentsel dönüşüm zonalarındakı bütün binalar sökülmür. Alternativ variantlar aşağıdakılardır:

1. Gücləndirmə (güçlendirme): Strukturun zəlzələyə davamlılıq standartlarına cavab verməsi üçün möhkəmləndirilməsi (məsələn, polad çərçivələrin əlavə edilməsi, təmələrin gücləndirilməsi). Bu, tarixi və ya mədəni əhəmiyyətli binalar üçün yaygındır.

2. Qismən təmir: Tam sökülmə olmadan elektrik, su təchizatı və ya izolyasiya sistemlərinin təkmilləşdirilməsi.

3. Könüllü uyğunluq üçün təşviqlər: - Vergi güzəştləri proaktiv şəkildə gücləndirən mülkiyyətçilər üçün. - Dövlət banklarından aşağı faizli kreditlər.

Bununla belə, ciddi zədələnmiş və ya qeyri-uyğun binalar (məsələn, qeyri-qanuni tikililər) adətən məcburi sökülür.

Kirayəçilər layihələr zamanı çıxarılma və ya kirayə düzəlişləri ilə qarşılaşa bilərlər.

Kirayə mülkləri üçün kentsel dönüşüm zonalarında:

1. Kirayəçi hüquqları: - Mülk sahibi söküntü səbəbindən çıxarmaq üçün xəbərdarlıq verməlidir (Türkiyə Kirayə Qanunu № 6570 üzrə). - Bəzi hallarda kirayəçilər köçmə xərcləri üçün kompensasiya ala bilərlər.

2. Kirayə dəyişiklikləri: - Yenidənqurma işlərindən sonra, təkmilləşdirilmiş imkanlar səbəbindən kirayələr adətən artırılır. - Tikinti zamanı mülk sahibləri pozuntular səbəbindən kirayəçiləri saxlamaq üçün kirayəni endirə bilərlər.

3. İnvestisiya riskləri: - Layihənin gecikməsi halında boş qalma müddəti uzana bilər. - Yeni binalar daha yüksək xidmət haqqı (aidat) ilə qarşılaşa bilər.