Kat mülkiyeti kanunu (Νόμος περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας)

Ο Νόμος περί Οροφοκτησίας της Τουρκίας εξηγείται απλά.

Το Kat Mülkiyeti Kanunu (Νόμος Νο. 634) είναι το νομικό πλαίσιο της Τουρκίας για την οροφοκτησία (διαμερίσματα). Καθορίζει πώς οι κοινόχρηστοι χώροι (όπως τα κτίρια) χωρίζονται σε ατομικά ιδιόκτητες μονάδες (διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα) και κοινόχρηστους χώρους (σκάλες, κήπους, στέγες).

Ο νόμος διασφαλίζει σαφή δικαιώματα ιδιοκτησίας, ευθύνες συντήρησης και επίλυση διαφορών για τους ιδιοκτήτες. Εφαρμόζεται σε όλα τα κτίρια πολλαπλών μονάδων, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών, των εμπορικών και των μικτών χρήσεων. Οι ξένοι αγοραστές πρέπει να συμμορφώνονται με τους κανόνες του κατά την αγορά ή τη διαχείριση ακινήτων στην Τουρκία.

Βασικές νομικές επιπτώσεις για μη Τούρκους ιδιοκτήτες.

Οι ξένοι αγοραστές πρέπει να καταχωρήσουν την ιδιοκτησία τους σύμφωνα με τον Νόμο περί Καταχώρησης Κυριότητας (Kat Mülkiyeti Kanunu) για να αποκτήσουν νόμιμη κυριότητα. Ο νόμος απαιτεί:

Ένα ταπού (τίτλος ιδιοκτησίας) που να καθορίζει το ανεξάρτητο τμήμα της μονάδας (π.χ., αριθμός διαμερίσματος) και το μερίδιο των κοινόχρηστων χώρων. Οι αλλοδαποί έχουν τα ίδια δικαιώματα με τους Τούρκους πολίτες, αλλά πρέπει να ακολουθήσουν πρόσθετες διαδικασίες κτηματολογίου (π.χ., στρατιωτική άδεια για ορισμένες περιοχές).

Ο νόμος διέπει επίσης τις αμοιβές διαχείρισης (aidat), τις ανακαινίσεις και τις διαφορές με τους γείτονες ή τους διαχειριστές ακινήτων. Η μη συμμόρφωση μπορεί να συνεπάγεται πρόστιμα ή νομικές προκλήσεις.

Ρόλοι των διαχειριστών ακινήτων και των επιτροπών ιδιοκτητών.

Οι πολυκατοικίες διαχειρίζονται από:

1. Διαχειριστής Ακινήτου (Yönetici): Διορίζεται από τους ιδιοκτήτες (ή μια εταιρεία διαχείρισης) για να χειρίζεται τις καθημερινές λειτουργίες, να συλλέγει το aidat (τέλη) και να επιβάλλει τους κανόνες. Μπορεί να είναι ιδιοκτήτης ή επαγγελματίας.

2. Επιτροπή Ιδιοκτητών (Yönetim Kurulu): Εκλέγεται από τους ιδιοκτήτες για να επιβλέπει τις σημαντικές αποφάσεις (π.χ., ανακαινίσεις, εγκρίσεις προϋπολογισμού). Οι συνεδριάσεις απαιτούν απαρτία (συνήθως 50%+1 ιδιοκτήτες).

Οι αποφάσεις για διαρθρωτικές αλλαγές ή έργα υψηλού κόστους χρειάζονται πλειοψηφία 2/3. Οι ξένοι ιδιοκτήτες μπορούν να ψηφίσουν, αλλά ενδέχεται να χρειαστούν έναν τουρκόφωνο εκπρόσωπο για τις συνεδριάσεις.

Μηνιαίες χρεώσεις για κοινόχρηστα έξοδα ακινήτων στην Τουρκία.

Το Aidat είναι υποχρεωτικές μηνιαίες χρεώσεις που καλύπτουν τα κοινόχρηστα έξοδα (καθαρισμός, επισκευές, ασφάλεια, λογαριασμοί κοινόχρηστων χώρων). Υπολογίζεται βάσει:

1. Μεριδίου ιδιοκτησίας & ισότιμης κατανομής: Μέθοδος που αποφασίζεται στην ετήσια γενική συνέλευση.

2. Προϋπολογισμού κτιρίου: Εγκρίνεται ετησίως από τους ιδιοκτήτες. Οι καθυστερημένες πληρωμές ενδέχεται να επιφέρουν κυρώσεις ή νομικές ενέργειες. Οι ξένοι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώνουν το aidat ακόμη και αν βρίσκονται στο εξωτερικό — η μη πληρωμή μπορεί να οδηγήσει σε διακοπή των κοινόχρηστων παροχών ή σε αγωγές.

Οι χρεώσεις συλλέγονται από τον διαχειριστή ακινήτου και ελέγχονται ετησίως. Οι διαφορές σχετικά με το aidat επιλύονται μέσω διαμεσολάβησης ή δικαστηρίων.

Νομική ιεραρχία: Νόμος έναντι ιδιωτικών συμφωνιών.

Ναι. Ο Kat Mülkiyeti Kanunu είναι εθνικός νόμος και υπερισχύει των ιδιωτικών συμβάσεων πώλησης. Για παράδειγμα:

Εάν μια σύμβαση αναφέρει ότι ένας ιδιοκτήτης εξαιρείται από το aidat, ο νόμος εξακολουθεί να απαιτεί πληρωμή. Ομοίως, ρήτρες που περιορίζουν την πρόσβαση σε κοινόχρηστους χώρους (π.χ., αποκλεισμός ενός κήπου) είναι άκυρες εάν παραβιάζουν το νόμο.

Ωστόσο, οι συμβάσεις μπορούν να περιλαμβάνουν επιπλέον λεπτομέρειες (π.χ., συμπερίληψη επίπλων) που δεν καλύπτονται από το νόμο. Να ελέγχετε πάντα τις συμβάσεις με έναν Τούρκο δικηγόρο για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση με τον Kat Mülkiyeti Kanunu.

Επίλυση συγκρούσεων σε κοινόχρηστες ιδιοκτησίες νομικά.

Οι διαφορές (π.χ., σχετικά με το aidat, τις ανακαινίσεις ή τον θόρυβο) ακολουθούν αυτή τη διαδικασία:

1. Διαμεσολάβηση: Υποχρεωτική από το 2019. Ένας ουδέτερος διαμεσολαβητής βοηθά τους ιδιοκτήτες να καταλήξουν σε συμφωνία. Τα έξοδα μοιράζονται μεταξύ των μερών.

2. Δικαστική προσφυγή: Εάν η διαμεσολάβηση αποτύχει, οι υποθέσεις οδηγούνται στα Ειρηνοδικεία (Sulh Hukuk Mahkemesi). Οι αποφάσεις βασίζονται στον Kat Mülkiyeti Kanunu και στα μερίδια ιδιοκτησίας.

Οι ξένοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να χρειαστούν έναν Τούρκο δικηγόρο και μεταφρασμένα έγγραφα. Οι νομικές διαδικασίες μπορεί να διαρκέσουν 6–24 μήνες.

Όταν ο νόμος περί οροφοκτησίας επηρεάζει ιδιοκτησίες μίας μονάδας.

Γενικά, όχι. Ο Νόμος Περί Οροφοκτησίας εφαρμόζεται σε πολυκατοικίες (διαμερίσματα, συγκροτήματα μικτής χρήσης). Ωστόσο, υπάρχουν εξαιρέσεις:

1. Κλειστές κοινότητες: Βίλες που μοιράζονται δρόμους, πισίνες ή ασφάλεια ενδέχεται να σχηματίσουν μια site yönetimi (διαχείριση συγκροτήματος) υπό παρόμοιους κανόνες.

2. Διαιρεμένη γη: Εάν ένα ενιαίο οικόπεδο χωριστεί σε πολλά ανεξάρτητα τμήματα (π.χ., διπλοκατοικίες), ο νόμος μπορεί να ισχύει για κοινές υποδομές.

Οι μονοκατοικίες σε ιδιωτική γη εξαιρούνται εκτός εάν αποτελούν μέρος μιας διαχειριζόμενης κοινότητας. Ελέγχετε πάντα το tapu για τη δομή ιδιοκτησίας.

Μεταβίβαση της κυριότητας διαμερίσματος σε κληρονόμους.

Τα κληρονομούμενα ακίνητα εμπίπτουν τόσο στον Νόμο περί Οροφοκτησίας (Kat Mülkiyeti Kanunu) όσο και στον Τουρκικό Κληρονομικό Δίκαιο. Βασικά σημεία:

1. Μεταβίβαση Tapu: Οι κληρονόμοι πρέπει να ενημερώσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας στο Κτηματολογικό Γραφείο (Tapu Dairesi) με ένα πιστοποιητικό κληρονομιάς που έχει εκδοθεί από το δικαστήριο.

2. Κοινή ιδιοκτησία: Εάν πολλοί κληρονόμοι κληρονομήσουν, κατέχουν από κοινού τη μονάδα (και τις υποχρεώσεις aidat) εκτός εάν χωριστεί.

3. Αλλοδαποί κληρονόμοι: Οι μη Τούρκοι κληρονόμοι πρέπει να συμμορφώνονται με τους ίδιους κανόνες ιδιοκτησίας με τους αγοραστές (π.χ., στρατιωτική άδεια, εάν ισχύει).

Νομικές συνέπειες για μη συμμόρφωση.

Ναι. Οι κυρώσεις εξαρτώνται από την παράβαση:

1. Μη πληρωμή κοινοχρήστων (aidat): Προσαυξήσεις καθυστέρησης, διακοπή παροχών ή δικαστικές αγωγές. Τα δικαστήρια μπορούν να επιβάλουν την πληρωμή μέσω κατάσχεσης περιουσιακών στοιχείων.

2. Μη εξουσιοδοτημένες αλλαγές: Η τροποποίηση κοινόχρηστων χώρων ή δομικών στοιχείων χωρίς έγκριση μπορεί να απαιτήσει αναστροφές ή πρόστιμα.

3. Θόρυβος/ενοχλήσεις: Πρόστιμα ή δικαστικές εντολές.

Οι ξένοι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν τις ίδιες κυρώσεις. Η άγνοια του νόμου δεν αποτελεί έγκυρη υπεράσπιση στα τουρκικά δικαστήρια.