Долевая тапу (hisseli tapu) у Турцыі: асаблівасці сумеснага ўладання

Дакумент аб сумеснай уласнасці з вызначанымі долямі.

Hisseli tapu — гэта тып дакумента аб уласнасці на нерухомасць у Турцыі, які паказвае сумеснае валоданне. Кожны ўласнік мае пэўную долю (hisse) у маёмасці, якая часта выражаецца ў працэнтах (напрыклад, 1/2 або 50%).

Такая сістэма распаўсюджана ў спадчыннай маёмасці, сумесных пакупках або калі нерухомасць падзелена паміж некалькімі ўласнікамі. Кожны саўласнік мае правы, прапарцыйныя яго долі, але рашэнні (напрыклад, продаж, рамонт) звычайна патрабуюць аднагалоснага або большаснай згоды.

У адрозненне ад індывідуальнай уласнасці (kat mülkiyeti для кватэр), hisseli tapu не дае выключнага права карыстання пэўнай часткай, калі гэта не абумоўлена юрыдычна. Могуць узнікаць спрэчкі, калі саўласнікі не даходзяць згоды адносна выкарыстання або продажу.

Так, але з улікам прававых асаблівасцей.

Замежнікі маюць права набываць нерухомасць з hisseli tapu у Турцыі пры ўмове, што яны адпавядаюць агульным патрабаванням (напрыклад, правілы ўзаемнасці для іх грамадзянства). Набытая доля (hisse) павінна адпавядаць абмежаванням на замежную ўласнасць у Турцыі (максімум 30 гектараў па краіне).

Працэс патрабуе праверкі ў Земельным рэестры (Tapu Dairesi) на наяўнасць абцяжаранняў ці спрэчак. Суўласнікі павінны даць згоду на продаж долі, калі яна не з’яўляецца самастойна прыдатнай для продажу. Ваенны дазвол усё яшчэ патрабуецца для нерухомасці ў абмежаваных зонах.

Увага: Некаторыя банкі могуць вагацца з фінансаваннем нерухомасці з hisseli tapu з-за павышанага рызыкі спрэчак. Заўсёды правярайце прававы статус долі перад пакупкай.

Права на прапарцыйнае выкарыстанне, продаж і даходы.

Паводле hisseli tapu, кожны суўласнік мае правы ў адпаведнасці са сваёй доляй (hisse). Гэта ўключае:

Выкарыстанне: Права на прапарцыйнае выкарыстанне нерухомасці (напрыклад, доля ў 30% дае права на 30% часу/прасторы). Эксклюзіўнае выкарыстанне патрабуе асобнай дамовы.

Продаж/Перадача: Уласнікі могуць прадаваць ці перадаваць сваю долю, калі гэта не абмежавана папярэднімі дамовамі. Суўласнікі могуць мець права пераважнага набыцця (першачарговага выбару).

Даходы/Аренда: Даходы ад арэнды ці прыбытак ад продажу размеркаваны па долях. Спрэчкі па размеркаванні вырашаюцца ў судзе.

Прыняцце рашэнняў: Істотныя змены (напрыклад, знос) звычайна патрабуюць згоды ўсіх суўласнікаў. Дробныя рамонты могуць патрабаваць згоды большасці.

Агульная і індывідуальная формы ўласнасці на нерухомасць.

Hisseli tapu і kat mülkiyeti (кандамініум) — гэта розныя прававыя структуры ўласнасці ў Турцыі:

Hisseli tapu: Агульная ўласнасць на адзін аб’ект (напрыклад, вілу ці зямельны ўчастак). Кожны ўласнік мае долю (hisse) у агульным маёмасці без выключных правоў на пэўную частку, калі іншае не пагаднена.

Kat mülkiyeti: Індывідуальная ўласнасць на пэўныя памяшканні (напрыклад, кватэру ў доме). Уласнікі маюць выключныя правы на сваю частку і агульныя правы на супольныя зоны (напрыклад, сад).

Галоўнае адрозненне: kat mülkiyeti дазваляе выключна карыстацца пэўнай плошчай, у той час як hisseli tapu — не, калі суўласнікі не падпісалі пагадненне аб карыстанні. Пераўтварэнне hisseli tapu у kat mülkiyeti магчыма для аб’ектаў, якія адпавядаюць умовам (напрыклад, падзеленыя будынкі).

Спрэчкі, абмежаваны кантроль і складанасці з перапродажам.

Купля нерухомасці з hisseli tapu у Турцыі звязана з пэўнымі рызыкамі:

Спрэчкі: Суўласнікі могуць не дамовіцца аб выкарыстанні, продажы ці абслугоўванні. Судовыя цяжбы могуць заблакаваць рашэнні ці продаж.

Абмежаваны кантроль: Істотныя змены (напрыклад, рамонт) патрабуюць згоды ўсіх ці большасці суўласнікаў, што затрымлівае праекты.

Складанасці з перапродажам: Долі цяжэй прадаць, чым цэлую нерухомасць. Пакупнікі могуць пазбягаць доляў з-за спадчынных ці прававых складанасцей.

Фінансавыя рызыкі: Калі адзін суўласнік не выплачвае падаткі ці даўгі, іншыя могуць сутыкнуцца з абцяжарэннем на ўсю нерухомасць.

Праблемы спадчыны: Долі могуць дадаткова раздрабніцца пры спадчыне, павялічваючы рызыку будучых спрэчак. Заўсёды правярайце гісторыю спрэчак у Дзяржаўным рэестры нерухомасці.

Неабходна выкуп доляў або юрыдычны падзел.

Каб пераўтварыць hisseli tapu у поўную ўласнасць у Турцыі, трэба ліквідаваць усе іншыя долі. Асноўныя метады:

Выкуп: Дамовіцца аб набыцці доляў усіх суўласнікаў. Кошт павінен адпавядаць рыначнай вартасці, каб пазбегнуць юрыдычных праблем.

Падзел (Taksim): Падаць taksim davası (пазоў аб падзеле) для фізічнага падзелу нерухомасці (напрыклад, зямлі). Суд можа прыняць рашэнне аб падзеле або продажы, калі суўласнікі не дамовяцца.

Дамова: Суўласнікі могуць добраахвотна падпісаць натарыяльна завершаны дакумент аб перадачы доляў аднаму ўладальніку.

Заўвага: Некаторыя аб’екты (напрыклад, непадзеленыя будынкі) могуць быць пераўтвораны ў kat mülkiyeti (кандамініумы), калі гэта тэхнічна магчыма. Парацецеся з турэцкім юрыстам па нерухомасці для ацэнкі варыянтаў.

Стандартныя падаткі на нерухомасць прымяняюцца да кожнай долі.

Уладальнікі hisseli tapu ў Турцыі плацяць тыя ж падаткі на нерухомасць, што і адзіныя ўладальнікі, але разлічаныя прапарцыйна да долі. Асноўныя зборы:

Штогадовы падатак на нерухомасць (Emlak Vergisi):Разлічваецца ад падатковай вартасці долі ў залежнасці ад тыпу нерухомасці (жылая/камерцыйная) і месцазнаходжання.

Збор за перадачу права ўласнасці (Tapu Harcı): Працэнт ад абвешчанай кошту продажу пры перадачы долі.

Падатак на даход ад капіталу: Пры продажы долі на працягу 5 гадоў з моманту куплі стаўкі падатку складаюць ад 15% да 35% ад прыбытку (выключэнні дзейнічаюць для асноўнага жылля).

Падатак на спадчыну: 1%–30% ад кошту долі для спадчыннікаў у залежнасці ад ступені сваяцтва з памерлым.

Суўладальнікі нясуць сумесную адказнасць за нявыплачаныя падаткі на ўсю нерухомасць, а не толькі за сваю долю.