Kentsel Dönüşüm

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既存の建物、あるいは地域全体が現在の規則や安全基準を満たしていない場合、これらの建物や地域は解体・再建されるべきです。
このために政府は、新築に対する税控除、再建中の住宅に住む人々への家賃補助など、多くの支援を提供しています。

このプロセスはトルコ語で「kentsel dönüşüm」と呼ばれ、国内全土でますます普及しています。

トルコ政府主導の都市再生プログラム

Kentsel dönüşüm（都市再生）は、トルコが老朽化した耐震性の低い建物を解体・改修し、都市を近代化する大規模プロジェクトです。法律第6306号（2012年）に基づき、インフラの改善、安全性の向上、生活水準の向上を目指しています。

不動産所有者にとっては、指定されたリスクゾーン内の建物が解体、再建、または義務的な改修の対象となる可能性があります。政府や地方自治体、TOKİ（住宅開発庁）が主導し、補償や新しい住居との交換が提供される場合もあります。

公式リスクマップと自治体の発表を確認しましょう。

kentsel dönüşümゾーンに含まれる不動産は、以下の方法で確認できます：

1. リスク評価：環境都市化気候変動省または地方自治体による評価。特に地震リスクの高い地域が優先されます。

2. 官報（Resmî Gazete）：指定ゾーンが掲載されます。自治体のウェブサイトや対象建物付近にも掲示されます。

3. TOKİのプロジェクトマップ（オンラインで閲覧可能）：進行中または計画中の再生エリアを確認できます。Land Registry Officeでtapu（登記簿）を確認すると、該当するかどうかが分かります。

解体、再建、または耐震補強が義務付けられる場合があります。

建物が選ばれた場合、通常以下の手順で進みます：

1. 通知：所有者は自治体またはTOKİから、プロジェクトの範囲とスケジュールを記した公式通知を受け取ります。

2. 提供される選択肢： - 再建：建物は解体され、新たに建て替えられます。所有者は同じ場所に新しいユニットを取得できる場合があります（面積は調整されることが多いです）。 - 補償：再建が困難な場合、金銭補償または代替物件が提供されることがあります。 - 耐震補強：安全基準を満たすために、一部の建物は補強工事が行われます。

3. 法的手続き：所有者は評価に異議がある場合、異議申し立てが可能です。非協力的な場合、強制解体となる可能性があります。

はい、ただし特定の法的・手続き上の要件があります。

トルコの都市再生（kentsel dönüşüm）プロジェクトにおいて、外国人不動産所有者はトルコ市民と同じ権利と義務を持ちます。ただし、以下の重要なポイントに注意が必要です：

1. 委任状（POA）：海外にいる場合は、公証済みの委任状を通じてトルコの弁護士や代理人を任命し、書類の署名や会議への出席を行うことが重要です。

2. 税務上の影響：補償金や新しい不動産には、譲渡所得税（5年以内に売却した場合）や、代替物件に対するVAT免除が適用される可能性があります。

3. 言語の壁：すべての公式なやり取りはトルコ語で行われます。翻訳者や法律アドバイザーの雇用をお勧めします。

4. 銀行口座：補償金の支払いはトルコの銀行口座に行われるため、外国人納税者番号（yabancı vergi numarası）が必要です。

工事の遅延、経済的損失、法的トラブルが発生する可能性があります。

指定されたkentsel dönüşümゾーンで不動産を購入する際には、いくつかのリスクがあります：

1. プロジェクトの遅延：再開発には2～5年かかる場合があり、所有者はその間、物件を使用できず、家賃収入も得られません。

2. 補償金の不確実性：市場価値の評価に異議が生じ、予想より低い支払いとなる可能性があります。

3. 法的問題：前所有者が相続問題などの紛争を解決していない場合、新たな購入者が責任を負う可能性があります。

4. 資金調達の困難：銀行は再開発エリアの物件に対して住宅ローンの承認を躊躇することがあります。

5. 再販の難しさ：進行中のkentsel dönüşümエリアの物件は、市場の需要が低い傾向にあります。

影響はプロジェクトの段階や地域によって異なります。

固定資産税は再生後に変動する可能性があります：

- 価値上昇：新築や改修された物件は、税額評価が高くなることが多い（例：emlak vergisi—毎年課税される固定資産税）。

- 一時的な減免：一部の自治体では、再建中に税金の減額を提供しています。

市場価値の変動：

- 再生完了後：インフラが整備されたエリアでは、価値が上昇する可能性があります。

- 工事中：騒音やほこり、アクセス制限により、一時的に価値が下落することが多いです。

政府、自治体、そして時には物件所有者が費用を分担します。

kentsel dönüşümの資金は複数のソースから提供されます：

1. 政府 & TOKİ：国は特にリスクの高い地域（例：イスタンブール、イズミル）での大規模プロジェクトに予算を割り当てます。TOKİは民間業者と提携することが多いです。

2. 自治体：地方自治体は都市開発基金や官民パートナーシップ（PPP）を通じて貢献します。

3. 物件所有者： - アップグレードされたユニットを選択する場合、再建費用の一部を負担することがあります。 - Ziraat BankasıやVakıfBankなどの銀行から無利子ローンを受けることができます。

4. 民間投資家：デベロッパーは追加の建築権（例：階数の増加）と引き換えにプロジェクトに資金を提供することがあります。

TOKİは大規模な都市再生・住宅プロジェクトを主導

TOKİ (Toplu Konut İdaresi)はトルコの住宅開発庁であり、kentsel dönüşümにおいて以下のような中心的な役割を果たしています：

- リスク地域の特定：環境省と協力し、地震リスクの高い地域や老朽化したエリアを評価。

- 再建の管理：解体から再建までを監督し、ターンキープロジェクト（例：イスタンブールのFikirtepe）を実施。

- 住宅ソリューションの提供： - 立ち退きを余儀なくされた所有者に新しい住戸を提供（場合によっては面積調整あり）。 - 低所得世帯向けに分割払いで手頃な価格の住宅を販売。

- 民間セクターとの連携：BOT（Build-Operate-Transfer）モデルで建設業者と協力。

TOKİのプロジェクトはイスタンブール、アンカラ、イズミルを優先的に進められていますが、地方都市でも恩恵を受けています。

耐震補強や部分的な改修が選択肢となる場合も

kentsel dönüşümゾーンにあるすべての建物が解体されるわけではありません。代替案として以下の方法があります：

1. 耐震補強（güçlendirme）：耐震基準を満たすために構造を強化する方法（例：鉄骨フレームの追加、基礎の補強）。歴史的・文化的に重要な建物でよく採用されます。

2. 部分的な改修：全面的な解体を行わずに、電気設備、配管、断熱システムなどをアップグレードする方法。

3. 自主的な対応へのインセンティブ： - 耐震補強を積極的に行った所有者への税制優遇。 - 国策銀行による低金利ローン。

ただし、深刻な損傷がある建物や違法建築物など、基準を満たさない建物は強制解体の対象となることが一般的です。