Kat mülkiyeti qanunu: Türkiyədə mənzil sahibliyinin hüquqi əsasları

Türkiyənin mənzil mülkiyyəti qanunu sadə şəkildə izah edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 saylı Qanun) Türkiyədə mənzil (apartament) mülkiyyəti üçün hüquqi çərçivəni müəyyən edir. Bu qanun binalar kimi ortaq mülkiyyətlərin fərdi mülkiyyət vahidlərinə (mənzillər, ofislər, mağazalar) və ümumi sahələrə (nərdivanlar, bağlar, damlar) bölünməsini tənzimləyir.

Qanun mülkiyyət hüquqlarını, baxım məsuliyyətlərini və mülkiyyətçilər arasında mübahisələrin həllini aydınlaşdırır. Bu, yaşayış, kommersiya və qarışıq istifadəli çoxmənzilli binalara şamil edilir. Xarici alıcılar Türkiyədə mülk alır və ya idarə edərkən bu qanunun tələblərinə riayət etməlidirlər.

Qeyri-türk sahiblər üçün əsas hüquqi təsirlər.

Xarici alıcılar mülkiyyət hüququ əldə etmək üçün mülklərini Kat Mülkiyeti Kanunu altında qeydiyyatdan keçirməlidirlər. Qanun tələb edir:

Müstəqil bölməni (məsələn, daire nömrəsi) və ümumi sahələrin payını göstərən tapu. Xaricilər türk vətəndaşları ilə eyni hüquqlara malikdirlər, lakin bəzi bölgələrdə əlavə torpaq reyestri prosedurlarına (məsələn, hərbi icazə) riayət etməlidirlər.

Qanun həmçinin aidat, təmir işləri və qonşular və ya mülkiyyət menecerləri ilə mübahisələri tənzimləyir. Qaydalara riayət etməmək cərimələrə və ya hüquqi problemlərə səbəb ola bilər.

Mülkiyyət menecerlərinin və sahiblər komitəsinin rolları.

Binalar aşağıdakılar tərəfindən idarə olunur:

1. Mülkiyyət Meneceri (Yönetici): Sahiblər (və ya idarəetmə şirkəti) tərəfindən təyin olunur, gündəlik əməliyyatları həyata keçirir, aidat yığır və qaydaları tətbiq edir. Sahiblərdən biri və ya peşəkar ola bilər.

2. Sahiblər Komitəsi (Yönetim Kurulu): Sahiblər tərəfindən seçilir, əsas qərarları (məsələn, təmir işləri, büdcə təsdiqi) nəzarət edir. Toplantılar üçün kvorum (adətən 50%+1 sahib) tələb olunur.

Struktur dəyişiklikləri və ya yüksək xərcli layihələr barədə qərarlar 2/3 səs çoxluğu ilə qəbul edilir. Xarici sahiblər səs verə bilər, lakin toplantılar üçün türkdilli nümayəndə tələb oluna bilər.

Türkiyədə ortaq əmlak xərcləri üçün aylıq ödənişlər.

Aidat ortaq xərcləri (təmizlik, təmir, təhlükəsizlik, ümumi sahələr üçün kommunal xidmətlər) əhatə edən məcburi aylıq ödənişlərdir. Hesablanma əsasları:

1. Mülkiyyət payı və bərabər bölüşdürmə: Ümumi yığıncaqda qərarlaşdırılan metod.

2. Bina büdcəsi: Mülkiyyətçilər tərəfindən hər il təsdiq olunur. Gecikmiş ödənişlər cərimə və ya hüquqi tədbirlərlə nəticələnə bilər. Xarici mülkiyyətçilər xaricdə olsalar belə aidat ödəməlidirlər — ödəniş etməmək kommunal xidmətlərin kəsilməsi və ya məhkəmə iddiaları ilə nəticələnə bilər.

Ödənişlər idarəçi tərəfindən toplanır və ildə bir dəfə yoxlanılır. Aidatla bağlı mübahisələr vasitəçilik və ya məhkəmə yolu ilə həll olunur.

Hüquqi iyerarxiya: Qanun və şəxsi razılaşmalar

Bəli. Kat Mülkiyeti Kanunu milli qanundur və şəxsi satış müqavilələrindən üstün gəlir. Məsələn:

Müqavilədə sahibin aidat ödəməkdən azad edildiyi göstərilsə də, qanun hələ də ödənişi tələb edir. Oxşar şəkildə, ortaq sahələrə girişə məhdudiyyət qoyan (məsələn, bağın bağlanması) bəndlər qanuna zidd olduqda etibarsızdır.

Bununla belə, müqavilələr qanunda əhatə olunmayan əlavə detalları (məsələn, mebel daxilolmaları) əhatə edə bilər. Kat Mülkiyeti Kanununa uyğunluğu təmin etmək üçün həmişə müqavilələri Türkiyə vəkili ilə yoxlayın.

Ortaq mülklərdə münaqişələrin hüquqi yolla həlli.

Münaqişələr (məsələn, aidat, təmir və ya səs-küy barədə) bu proses üzrə həll olunur:

1. Vasitəçilik: 2019-cu ildən məcburidir. Bitərəf vasitəçi mülkiyyətçilərə razılığa gəlməyə kömək edir. Xərclər tərəflər arasında bölünür.

2. Məhkəmə prosesi: Vasitəçilik uğursuz olarsa, işlər Sülh Hüquq Məhkəməsinə (Sulh Hukuk Mahkemesi) göndərilir. Qərarlar Kat Mülkiyeti Kanunu və mülkiyyət payları əsasında verilir.

Xarici mülkiyyətçilərin Türkiyə vəkili və tərcümə edilmiş sənədlərə ehtiyacı ola bilər. Hüquqi proses 6–24 ay davam edə bilər.

Tək məhəlləli mülklərə kondominium qanununun təsiri nə zaman olur.

Əsasən, xeyr. Kat Mülkiyeti Kanunu çoxmənzilli binalara (mənzillər, qarışıq istifadəli komplekslər) aiddir. Lakin istisnalar var:

1. Qapalı yaşayış kompleksləri: Yolları, hovuzları və ya təhlükəsizliyi bölüşən villalar oxşar qaydalarla site yönetimi yarada bilər.

2. Bölünmüş torpaq sahələri: Əgər tək bir sahə bir neçə müstəqil hissəyə bölünürsə (məsələn, duplekslər), qanun ortaq infrastruktura tətbiq oluna bilər.

Şəxsi torpaqda yerləşən müstəqil evlər istisna olmaqla, idarə olunan yaşayış komplekslərinin bir hissəsidir. Həmişə tapu-da mülkiyyət strukturu yoxlayın.

Mənzil mülkiyyətinin varislərə keçməsi.

Miras qalan mülklər həm Kat Mülkiyeti Kanunu, həm də Türkiyə Miras Qanunu çərçivəsində tənzimlənir. Əsas məqamlar:

1. Tapu keçidi: Vərəsələr Torpaq Reyestri İdarəsi (Tapu Dairesi)-ndə məhkəmə tərəfindən verilən miras şəhadətnaməsi ilə mülkiyyət hüququnu yeniləməlidirlər.

2. Birgə mülkiyyət: Bir neçə vərasə miras aldıqda, onlar mənzili (və onun aidat öhdəliklərini) bölüşmədən birgə sahib olurlar.

3. Xarici vərasələr: Türkiyə vətəndaşı olmayan vərasələr də alıcılar üçün tətbiq olunan eyni mülkiyyət qaydalarına (məsələn, lazımi olduqda hərbi icazə) riayət etməlidirlər.

Qanuna riayət etməməyin hüquqi nəticələri.

Bəli. Cəzalar pozuntunun növündən asılıdır:

1. Ödənməmiş aidat: Gecikmə cəzaları, kommunal xidmətlərin kəsilməsi və ya məhkəmə iddiaları. Məhkəmə ödənişi məcbur etmək üçün əmlakın müsadirəsinə qərar verə bilər.

2. Qeyri-qanuni dəyişikliklər: Ortak sahələrin və ya konstruktiv elementlərin icazəsiz dəyişdirilməsi geri qaytarılmanı və ya cərimələri tələb edə bilər.

3. Səs-küy/sərt pozuntular: Cərimələr və ya hüquqi məhdudiyyətlər.

Xarici sahibkarlar da eyni cəzalarla qarşılaşır. Türkiyə məhkəmələrində qanunu bilməmək etibarlı bəhanə sayılmır.