Hisseli tapu nədir? Türkiyədə ortaq mülkiyyətin xüsusiyyətləri

Müəyyən hissələrlə bölünmüş ortaq mülkiyyət sənədi.

Hisseli tapu Türkiyədə ortaq mülkiyyəti göstərən bir növ mülkiyyət sənədidir. Hər bir sahib mülkiyyətin müəyyən bir hissəsinə (hisse) malikdir, bu da adətən faizlə ifadə olunur (məsələn, 1/2 və ya 50%).

Bu sistem irsən keçən mülklərdə, birgə alışlarda və ya mülkiyyət bir neçə tərəf arasında bölündükdə yaygındır. Hər bir ortaq sahib öz payına uyğun hüquqlara malikdir, lakin qərarlar (məsələn, satış, təmir) adətən səs birliyi və ya səs çoxluğu ilə qəbul edilir.

Tək sahibliyin (kat mülkiyeti mənzillər üçün) fərqli olaraq, hisseli tapu qanuni razılaşma olmadan müəyyən bir hissənin istifadəsini təmin etmir. Ortak sahiblər istifadəyə və ya satışa dair razılaşa bilmədikdə mübahisələr yarana bilər.

Bəli, lakin hüquqi məsələlərə diqqət etmək lazımdır.

Xarici vətəndaşlar Türkiyədə hisseli tapu ilə mülk ala bilərlər, lakin onların ümumi şərtlərə (məsələn, vətəndaşlıqlarına görə qarşılıqlılıq qaydalarına) uyğun olmaları vacibdir. Alınan hissə (hisse) Türkiyənin xarici mülkiyyət məhdudiyyətlərinə (ölkə üzrə maksimum 30 hektar) uyğun olmalıdır.

Proses zamanı Torpaq Reyestrində (Tapu Dairesi) girovlar və ya mübahisələr yoxlanılmalıdır. Hissənin müstəqil satıla bilməməsi halında, ortaq sahiblərin satışa razılığı tələb olunur. Hərbi zonada yerləşən mülklər üçün hərbi icazə hələ də tələb olunur.

Qeyd: Bəzi banklar mübahisə riskinin yüksək olması səbəbindən hisseli tapu mülklərinin maliyyələşdirilməsinə tərəddüd edə bilər. Satın almadan əvvəl hissənin hüquqi statusunu yoxlamağı unutmayın.

Mütənasib istifadə, satış və gəlir hüquqları.

Hisseli tapu altında hər bir ortaq sahib öz payı (hisse) nisbətində hüquqlara malikdir. Bunlara daxildir:

İstifadə: Əmlakdan mütənasib istifadə hüququ (məsələn, 30% pay 30% istifadə müddəti/məkanına bərabərdir). Eksklüziv istifadə üçün ayrıca razılaşma tələb olunur.

Satış/Transfer: Sahiblər öz paylarını əvvəlki müqavilələrlə məhdudlaşdırılmadığı təqdirdə sata və ya transfer edə bilərlər. Digər ortaq sahiblərin üstünlük hüququ (ilk imtina hüququ) ola bilər.

Gəlir/Kirayə: Kirayə gəliri və ya satışdan əldə olunan gəlir paylara bölünür. Bölüşdürmə ilə bağlı mübahisələr məhkəmədə həll edilir.

Qərarvermə: Əsas dəyişikliklər (məsələn, söküntü) adətən bütün ortaq sahiblərin razılığı tələb edir. Xırda təmir işləri üçün isə səs çoxluğu kifayət edir.

Ortaq və müstəqil mülkiyyət strukturları.

Hisseli tapu və kat mülkiyəti Türkiyədə fərqli hüquqi strukturlardır:

Hisseli tapu: Tək bir mülkün (məsələn, villa və ya torpaq) ortaq mülkiyyəti. Hər bir sahib bütünün bir hissəsinə (hisse) malikdir, razılaşma olmadıqda xüsusi sahələr yoxdur.

Kat mülkiyəti: Müəyyən bölmələrin (məsələn, binadakı mənzil) müstəqil mülkiyyəti. Sahiblər öz bölmələrinə tam hüquqlara, ümumi sahələrə (məsələn, bağlar) isə ortaq hüquqlara malikdirlər.

Əsas fərq: Kat mülkiyəti müəyyən bir sahənin müstəsna istifadəsini təmin edir, hisseli tapu isə belə imkan vermir – əgər ortaq sahiblər istifadəyə dair razılaşma imzalamamışlarsa. Uyğun mülklər üçün (məsələn, bölünmüş binalar) hisseli tapudan kat mülkiyyətinə keçid mümkündür.

Mübahisələr, məhdud nəzarət və yenidən satış çətinlikləri.

Türkiyədə hisseli tapu mülkün alınması müəyyən risklər daşıyır:

Mübahisələr: Mülkiyyətçilər istifadə, satış və ya təmir barədə razılaşa bilməzlər. Hüquqi mübahisələr qərarların dondurulmasına və ya satışın bloklanmasına səbəb ola bilər.

Məhdud nəzarət: Əsas dəyişikliklər (məsələn, təmir işləri) bütün və ya əksər mülkiyyətçilərin razılığını tələb edir, bu da layihələrin gecikməsinə səbəb olur.

Yenidən satış çətinlikləri: Paylar tam mülklərə nisbətən satmaq daha çətindir. Alıcılar irsiyyət və ya hüquqi mürəkkəbliklərə görə paylardan yayınırlar.

Maliyyə riskləri: Əgər bir mülkiyyətçi vergiləri və ya borcları ödəməzsə, digərləri bütün mülkə qarşı ipoteka ilə üzləşə bilərlər.

İrsiyyət problemləri: Paylar irsən daha da parçalana bilər, bu da gələcək mübahisələrin artmasına səbəb olur. Həmişə Torpaq Reyestrində mülkün mübahisə tarixçəsini yoxlayın.

Payların satın alınması və ya hüquqi bölünmə tələb olunur.

Türkiyədə hisseli tapunu tam mülkiyyətə çevirmək üçün bütün digər payların ləğvi tələb olunur. Əsas metodlar:

Satın alma: Digər ortaq sahiblərlə razılaşaraq onların paylarını satın alın. Qiymətlər ədalətli bazar dəyərində olmalıdır ki, hüquqi problemlər yaranmasın.

Bölünmə (Taksim): Taksim davası (bölünmə məhkəməsi) açaraq mülkü fiziki olaraq bölmək mümkündür (məsələn, torpaq sahələrinin bölünməsi). Əgər ortaq sahiblər razılaşa bilməzsə, məhkəmə bölünməni və ya satışı əmr edə bilər.

Razılaşma: Ortak sahiblər könüllü olaraq notarial qaydada paylarını bir şəxsə keçirmək barədə razılaşa bilərlər.

Qeyd: Bəzi mülklər (məsələn, bölünməmiş binalar) struktur cəhətdən mümkün olduqda kat mülkiyetiyə çevrilməyə uyğun ola bilər. Seçimləri qiymətləndirmək üçün türk mülkiyyət hüquqşünası ilə məsləhətləşin.

Standart əmlak vergiləri hər bir paya nisbətən tətbiq olunur.

Türkiyədə hisseli tapu sahibləri tam sahiblər kimi eyni əmlak vergilərini ödəyirlər, lakin bu vergilər hər bir paya nisbətən hesablanır. Əsas ödənişlər:

İllik Əmlak Vergisi (Emlak Vergisi):Payın vergi dəyərinə görə hesablanır, əmlakın növündən (yaşayış/kommersiya) və yerləşdiyi yerdən asılı olaraq dəyişir.

Tapu Rüsumu (Tapu Harcı): Payın transferi zamanı elan edilmiş satış dəyərinin faizi şəklində ödənilir.

Kapital Qazanclar Vergisi: Əgər pay alınandan sonra 5 il ərzində satılırsa, mənfəət üzərindən 15%-dən 35%-ə qədər vergi tətbiq olunur (əsas yaşayış yeri üçün istisnalar mövcuddur).

Vərəsəlik Vergisi: Vərəsələr üçün payın dəyərinin 1%-dən 30%-ə qədər vergi tətbiq olunur, bu da vəfat etmiş şəxslə olan qohumluq dərəcəsindən asılıdır.

Hissədarlar ödənilməmiş vergilər üçün bütün əmlaka görə birgə məsuliyyət daşıyırlar, yalnız öz payları üçün deyil.