Түркиядағы hisseli tapu (ортақ меншік құжаты) деген не?

Анықталған үлес бойынша ортақ меншік құжаты.

Hisseli tapu – Түркиядағы ортақ меншік түрін көрсететін құжат. Әрбір иеленуші мүліктің белгілі бір үлесін (hisse) иеленеді, ол көбінесе пайызбен көрсетіледі (мысалы, 1/2 немесе 50%).

Бұл жүйе мұрагерлік мүліктерде, бірлескен сатып алу кезінде немесе мүлік бірнеше тарап арасында бөлінген жағдайда жиі кездеседі. Әрбір ортақ иеленушінің құқықтары оның үлесіне сәйкес болады, бірақ шешімдер (мысалы, сату, жөндеу) әдетте бірауызды немесе көпшілік дауыспен қабылданады.

Пәтерлерге арналған жеке меншік (kat mülkiyeti) сияқты емес, hisseli tapu заңды түрде келісілмеген жағдайда нақты бір бөліктің жеке пайдалану құқығын бермейді. Ортақ иеленушілер пайдалану немесе сату мәселелерінде келісе алмаса даулар туындауы мүмкін.

Иә, бірақ заңдық аспектілерді ескеру қажет.

Шет елдіктер Түркияда hisseli tapu меншігін сатып алуы мүмкін, бірақ олар жалпы талаптарға (мысалы, азаматтығына байланысты өзара келісім ережелеріне) сәйкес болуы керек. Сатып алынған үлес (hisse) Түркияның шет елдіктерге арналған меншік иелену лимиттеріне (ел бойынша максимум 30 гектар) сәйкес болуы тиіс.

Бұл процесс үшін Жер реестрі (Tapu Dairesi) тексеріліп, залогтар немесе даулар болмауы қажет. Үлес тәуелсіз сатылымға жарамды болмаса, бірлескен иелердің сатуға келісімі қажет. Шектеулі аймақтардағы меншіктер үшін әскери рұқсат талап етіледі.

Ескерту: Кейбір банктер дау-дамайдың жоғары қауіп-қатерлеріне байланысты hisseli tapu меншіктерін қаржыландырудан бас тартуы мүмкін. Сатып алу алдында үлестің заңдық жағдайын міндетті түрде тексеріңіз.

Пайдалану, сату және табыс құқықтары үлес бойынша.

Hisseli tapu бойынша әрбір бірлескен иеленушінің құқықтары оның үлесіне (hisse) сәйкес белгіленеді. Оларға мыналар кіреді:

Пайдалану: Мүлікті үлес бойынша пайдалану құқығы (мысалы, 30% үлес 30% пайдалану уақыты/кеңістігіне құқық береді). Тек бір адамның пайдалануы үшін жеке келісім қажет.

Сату/Аудару: Иеленушілер өз үлесін шарттарда шектеу болмаса сата немесе басқаға бере алады. Бірлескен иеленушілердің алдын ала сатып алу құқығы (бірінші бас тарту құқығы) болуы мүмкін.

Табыс/Жалға беру: Жалға беруден немесе сатудан алынған табыс үлес бойынша бөлінеді. Тарату бойынша даулар сот арқылы шешіледі.

Шешім қабылдау: Негізгі өзгерістер (мысалы, бұзу) әдетте барлық бірлескен иеленушілердің келісімін талап етеді. Шағын жөндеу жұмыстары көпшілік дауыспен бекітілуі мүмкін.

Бөлісілген мен жеке меншік құрылымдарының айырмашылығы.

Hisseli tapu және kat mülkiyeti (кондоминиумдық меншік) Түркиядағы заңды құрылымдардың ерекше түрлері:

Hisseli tapu: Бір ғимараттың (мысалы, вилла немесе жер телімі) бөлісілген меншігі. Әрбір иеленуші бүтіннің бір бөлігіне (hisse) ие болады, келісім болмаған жағдайда жеке аймақтары жоқ.

Kat mülkiyeti: Нақты бірліктердің (мысалы, ғимараттағы пәтердің) жеке меншігі. Иеленушілер өз бірліктеріне толық құқыққа және ортақ аймақтарға (мысалы, бақ) ортақ құқыққа ие болады.

Негізгі айырмашылық: Kat mülkiyeti нақты анықталған кеңістікті жеке пайдалануға мүмкіндік береді, ал hisseli tapu мұндай мүмкіндік бермейді – біріккен иеленушілер пайдалану келісіміне қол қоймаса. Hisseli tapu-дан kat mülkiyeti-ге ауысу мүмкін (мысалы, бөлінген ғимараттар үшін).

Дау-дамайлар, шектеулі бақылау және қайта сату қиындықтары.

Түркияда hisseli tapu меншігін сатып алудың нақты қауіптері бар:

Дау-дамайлар: Меншік иелері пайдалану, сату немесе жөндеу мәселелерінде келісе алмауы мүмкін. Заңи даулар шешім қабылдауды тоқтатады немесе сатуды бұғаттайды.

Шектеулі бақылау: Негізгі өзгерістер (мысалы, жөндеу жұмыстары) барлық немесе көпшілік меншік иелерінің келісімін талап етеді, бұл жобаларды кешіктіреді.

Қайта сату қиындықтары: Бүтін меншікке қарағанда үлес сату қиынырақ. Сатып алушылар мұрагерлік немесе заңи күрделіліктерге байланысты үлестерден бас тартуы мүмкін.

Қаржылық қауіптер: Егер бір меншік иесі салықтарды немесе қарыздарын төлемесе, басқалар бүкіл меншікке заңи шектеулерге тап болуы мүмкін.

Мұрагерлік мәселелері: Үлестер мұрагерлік жолмен тағы да бөлінуі мүмкін, бұл болашақта дау-дамайларды көбейтеді. Әрдайым Жер кадастрінде меншіктің дау тарихын тексеріңіз.

Бөліс акцияларын сатып алу немесе заңды бөлісу талап етіледі.

Түркияда hisseli tapu-ны жеке меншікке айналдыру үшін барлық басқа акцияларды жою қажет. Көп қолданылатын әдістер:

Сатып алу: Барлық иеленушілердің акцияларын сатып алу үшін келіссөз жүргізіңіз. Бағалар заңды дауларды болдырмау үшін нарықтық құнға сәйкес болуы керек.

Бөлісу (Taksim): Мүлікті физикалық түрде бөлу үшін taksim davası (бөлісу ісі) қозғаңыз (мысалы, жерді бөлу). Егер иеленушілер келіспесе, сот бөлісуді немесе сатуды бұйыруы мүмкін.

Келісім: Иеленушілер өз еркімен бір тарапқа акцияларын нотариалды түрде беруге қол қоюы мүмкін.

Ескерту: Кейбір мүліктер (мысалы, бөлінбеген ғимараттар) құрылымдық тұрғыдан мүмкін болса, kat mülkiyeti-не (кондоминиум құжаттары) айналдыруға жарамды болуы мүмкін. Мүмкіндіктерді бағалау үшін түрік мүлік заңгерімен кеңесіңіз.

Стандартты мүлік салықтары үлес бойынша қолданылады.

Түркиядағы hisseli tapu иелері жеке иелермен бірдей мүлік салықтарын төлейді, бірақ үлес бойынша есептеледі. Негізгі алымдар:

Жылдық мүлік салығы (Emlak Vergisi): Үлестің салықтық құны бойынша есептеледі, мүліктің түріне (тұрғын үй/коммерциялық) және орналасқан жеріне байланысты.

Тапсырма құжат ақысы (Tapu Harcı): Үлес берген кезде мәлімделген сату құнының пайызы.

Капиталдық кіріс салығы: Сатып алғаннан кейін 5 жыл ішінде үлес сатса, пайдадан 15%-дан 35%-ға дейін салық салынады (негізгі тұрғын үйлер үшін жеңілдіктер бар).

Мұрагерлік салық: Мұрагерлер үшін үлестің құнының 1%-дан 30%-ға дейін, қайтыс болған адаммен туыстық қатынасына байланысты.

Мүліктің барлық салықтарын төлемеген жағдайда, бірлескен иелер мүліктің барлық бөлігіне жауапты, тек өз үлесіне ғана емес.