शहरी परिवर्तन (अर्बन ट्रांसफॉर्मेशन) - तुर्की में इसका क्या अर्थ है

तुर्की में सरकार के नेतृत्व वाला शहरी नवीनीकरण कार्यक्रम।

केंटसेल डोनुसुम (शहरी परिवर्तन) शहरों को पुराने, भूकंप-प्रवण या असुरक्षित इमारतों को ध्वस्त या नवीनीकृत करके उन्नत करने की तुर्की की बड़े पैमाने की पहल है। कानून संख्या 6306 (2012) के तहत शुरू किया गया, इसका उद्देश्य बुनियादी ढांचे का आधुनिकीकरण करना, सुरक्षा में सुधार करना और जीवन स्तर को बढ़ाना है।

संपत्ति मालिकों के लिए, इसका मतलब संभावित विध्वंस, पुनर्निर्माण या अनिवार्य उन्नयन है यदि उनकी इमारत एक निर्दिष्ट जोखिम क्षेत्र में है। सरकार, स्थानीय नगरपालिकाएं, या TOKİ (आवास विकास प्रशासन) अक्सर इन परियोजनाओं का नेतृत्व करते हैं, कभी-कभी मुआवजे या बदले में नई इकाइयां प्रदान करते हैं।

आधिकारिक जोखिम मानचित्र और नगरपालिका घोषणाएँ जाँचें।

केंटसेल डोनुसुम क्षेत्रों में संपत्तियों की पहचान निम्न माध्यमों से की जाती है:

1. पर्यावरण, शहरीकरण और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय या स्थानीय नगरपालिकाओं द्वारा जोखिम आकलन। उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों (विशेष रूप से भूकंप के लिए) को प्राथमिकता दी जाती है।

2. आधिकारिक राजपत्र (रेस्मी गाज़ेट) प्रकाशन में नामित क्षेत्रों की सूची। नगरपालिकाएँ अपनी वेबसाइटों पर या प्रभावित इमारतों के पास भी नोटिस पोस्ट करती हैं।

3. TOKİ के परियोजना मानचित्र (ऑनलाइन उपलब्ध) चल रहे या नियोजित परिवर्तनों को दिखाते हैं। भूमि रजिस्ट्री कार्यालय के साथ तापु (टाइटल डीड) की जाँच यह पुष्टि कर सकती है कि आपकी संपत्ति को चिह्नित किया गया है या नहीं।

ध्वस्तीकरण, पुनर्निर्माण, या अनिवार्य रेट्रोफिटिंग हो सकती है।

यदि आपकी इमारत का चयन किया जाता है, तो प्रक्रिया आम तौर पर इन चरणों का पालन करती है:

1. अधिसूचना: मालिकों को नगरपालिका या TOKİ से परियोजना के दायरे और समय-सीमा की रूपरेखा वाली एक आधिकारिक सूचना मिलती है।

2. विकल्प पेश किए गए: - पुनर्निर्माण: इमारत को ध्वस्त कर दिया जाता है और बदल दिया जाता है। मालिकों को उसी स्थान पर एक नई इकाई मिल सकती है (अक्सर समायोजित वर्ग मीटर के साथ)। - मुआवजा: यदि पुनर्निर्माण संभव नहीं है, तो मौद्रिक मुआवजा या वैकल्पिक संपत्ति प्रदान की जा सकती है। - रेट्रोफिटिंग: कुछ इमारतों को सुरक्षा मानकों को पूरा करने के लिए मजबूत किया जाता है।

3. कानूनी प्रक्रिया: यदि मालिक मूल्यांकन से असहमत हैं तो वे अपील कर सकते हैं। गैर-अनुपालन से मजबूरन ध्वस्तीकरण हो सकता है।

हाँ, लेकिन विशिष्ट कानूनी और प्रक्रियात्मक आवश्यकताओं के साथ।

विदेशी संपत्ति मालिकों के पास केंटसेल डोनुसुम परियोजनाओं में तुर्की नागरिकों के समान समान अधिकार और दायित्व हैं। हालांकि, प्रमुख विचारों में शामिल हैं:

1. मुख्तारनामा (POA): यदि आप विदेश में हैं, तो एक नोटरीकृत POA के माध्यम से एक तुर्की वकील या प्रतिनिधि नियुक्त करना दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने या बैठकों में भाग लेने के लिए महत्वपूर्ण है।

2. कर निहितार्थ: मुआवजा या नई संपत्ति पूंजीगत लाभ कर (यदि 5 वर्षों के भीतर बेची जाती है) या प्रतिस्थापन के लिए वैट छूट को ट्रिगर कर सकती है।

3. भाषा बाधाएं: सभी आधिकारिक संचार तुर्की में हैं। एक अनुवादक या कानूनी सलाहकार को किराए पर लेने की सिफारिश की जाती है।

4. बैंक खाते: मुआवजा भुगतान तुर्की बैंक खातों में किया जाता है, जिसके लिए एक विदेशी कर आईडी (yabancı vergi numarası) की आवश्यकता होती है।

देरी, वित्तीय नुकसान या कानूनी विवाद उत्पन्न हो सकते हैं।

एक निर्दिष्ट केंटसेल डोनुसुम क्षेत्र में संपत्ति खरीदने में कई जोखिम होते हैं:

1. परियोजना में देरी: पुनर्निर्माण में 2-5 साल लग सकते हैं, जिससे मालिक बिना उपयोगी संपत्ति या किराये की आय के रह जाते हैं।

2. मुआवजा अनिश्चितताएं: बाजार मूल्य आकलन पर विवाद हो सकता है, जिससे उम्मीद से कम भुगतान हो सकता है।

3. कानूनी चुनौतियां: यदि पिछले मालिकों ने विवादों (जैसे, विरासत के मुद्दे) का समाधान नहीं किया, तो नए खरीदार देनदारियों को विरासत में ले सकते हैं।

4. वित्तपोषण के मुद्दे: बैंक परिवर्तन क्षेत्रों में संपत्तियों के लिए बंधक स्वीकृत करने में संकोच कर सकते हैं।

5. पुनर्विक्रय कठिनाइयाँ: सक्रिय केंटसेल डोनुसुम क्षेत्रों में संपत्तियों की अक्सर कम बाजार मांग होती है।

हाँ, लेकिन प्रभाव परियोजना के चरण और स्थान के अनुसार भिन्न होते हैं।

संपत्ति कर परिवर्तन के बाद बदल सकते हैं:

- बढ़ा हुआ मूल्य: नए बने या रेट्रोफिटेड गुणों में अक्सर उच्च कर मूल्यांकन देखा जाता है (जैसे, एमलाक वर्गीसी—वार्षिक संपत्ति कर)।

- अस्थायी छूट: कुछ नगरपालिकाएं पुनर्निर्माण के दौरान कर कटौती प्रदान करती हैं।

बाजार मूल्य में बदलाव:

- पूर्ण होने के बाद: उन्नत क्षेत्रों में सुधारित बुनियादी ढांचे के कारण मूल्य में वृद्धि देखी जा सकती है।

- निर्माण के दौरान: शोर, धूल और पहुंच प्रतिबंधों के कारण मूल्य अक्सर अस्थायी रूप से गिर जाते हैं।

सरकार, नगरपालिकाएं, और कभी-कभी संपत्ति मालिक लागत साझा करते हैं।

केंटसेल डोनुसुम के लिए वित्तपोषण कई स्रोतों से आता है:

1. सरकार और TOKİ: राज्य बड़े पैमाने की परियोजनाओं के लिए बजट आवंटित करता है, खासकर उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों में (जैसे, इस्तांबुल, इज़मिर)। TOKİ अक्सर निजी ठेकेदारों के साथ साझेदारी करता है।

2. नगरपालिकाएं: स्थानीय सरकारें शहरी विकास कोष या सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) के माध्यम से योगदान करती हैं।

3. संपत्ति मालिक: - यदि उन्नत इकाइयों का विकल्प चुनते हैं तो पुनर्निर्माण लागत का हिस्सा चुका सकते हैं। - ज़िरात बैंकसी या वकीफबैंक जैसे बैंकों से रेट्रोफिटिंग के लिए ब्याज मुक्त ऋण प्राप्त कर सकते हैं।

4. निजी निवेशक: डेवलपर कभी-कभी अतिरिक्त के बदले में परियोजनाओं को वित्तपोषित करते हैं निर्माण अधिकार (जैसे, अधिक मंजिलें बनाना)।

TOKİ बड़े पैमाने पर शहरी नवीनीकरण और आवास परियोजनाओं का नेतृत्व करता है।

TOKİ (तोप्लु कोनुत इडारेसी) तुर्की का आवास विकास प्रशासन है, जो केंटसेल डोनुसुम में एक केंद्रीय भूमिका निभा रहा है:

- जोखिम क्षेत्रों की पहचान करना: भूकंप-प्रवण या जर्जर क्षेत्रों का आकलन करने के लिए पर्यावरण मंत्रालय के साथ सहयोग करना।

- पुनर्निर्माण का प्रबंधन करना: विध्वंस और पुनर्निर्माण की देखरेख करना, अक्सर टर्नकी परियोजनाओं के साथ (उदाहरण के लिए, इस्तांबुल का फ़िकिरटेपे)।

- आवास समाधान पेश करना: - विस्थापित मालिकों को नई इकाइयाँ प्रदान करना (कभी-कभी समायोजित आकार के साथ)। - किस्त योजनाओं के माध्यम से कम आय वाले परिवारों को किफायती आवास बेचना।

- निजी क्षेत्र के साथ साझेदारी करना: बिल्ड-ऑपरेट-ट्रांसफर (BOT) मॉडल के तहत ठेकेदारों के साथ काम करना।

TOKİ की परियोजनाओं को इस्तांबुल, अंकारा और इज़मिर में प्राथमिकता दी जाती है, लेकिन छोटे शहरों को भी लाभ होता है।

पुनर्स्थापन या आंशिक उन्नयन विकल्प हो सकते हैं।

केंटसेल डोनुसुम क्षेत्रों में सभी इमारतों को विध्वंस का सामना नहीं करना पड़ता है। विकल्पों में शामिल हैं:

1. पुनर्स्थापन (güçlendirme): भूकंप प्रतिरोध मानकों को पूरा करने के लिए संरचना को मजबूत करना (उदाहरण के लिए, स्टील फ्रेम जोड़ना, नींव को मजबूत करना)। यह ऐतिहासिक या सांस्कृतिक रूप से महत्वपूर्ण इमारतों के लिए आम है।

2. आंशिक नवीनीकरण: पूर्ण विध्वंस के बिना विद्युत, प्लंबिंग, या इन्सुलेशन सिस्टम को अपग्रेड करना।

3. स्वैच्छिक अनुपालन के लिए प्रोत्साहन: - मालिकों के लिए कर छूट जो सक्रिय रूप से पुनर्स्थापन करते हैं। - राज्य समर्थित बैंकों से कम ब्याज ऋण।

हालांकि, गंभीर रूप से क्षतिग्रस्त या गैर-अनुपालन वाली इमारतों (उदाहरण के लिए, अवैध निर्माण) को आमतौर पर अनिवार्य विध्वंस का सामना करना पड़ता है।

परियोजनाओं के दौरान किरायेदारों को बेदखली या किराये में समायोजन का सामना करना पड़ सकता है।

केंटसेल डोनुसुम क्षेत्रों में किराये की संपत्तियों के लिए:

1. किरायेदार अधिकार: - मकान मालिकों को विध्वंस के कारण बेदखली के लिए नोटिस देना होगा (तुर्की किरायेदारी कानून संख्या 6570 के अनुसार)। - किरायेदारों को कुछ मामलों में स्थानांतरण लागत के लिए मुआवजा मिल सकता है।

2. किराये में बदलाव: - नवीनीकरण के बाद, उन्नत सुविधाओं के कारण अक्सर किराये में वृद्धि होती है। - निर्माण के दौरान, मकान मालिक व्यवधानों के बीच किरायेदारों को बनाए रखने के लिए किराये कम कर सकते हैं।

3. निवेश जोखिम: - यदि परियोजनाएं पूरी होने में देरी करती हैं तो रिक्ति अवधि बढ़ सकती है। - नई इमारतों को उच्च रखरखाव शुल्क (ऐदत) का सामना करना पड़ सकता है।