Кентсел дьонюшюм (Урбана трансформација)

Владина програма за урбана обнова во Турција.

Kentsel dönüşüm (урбана трансформација) е голема иницијатива на Турција за надградба на градовите преку уривање или реновирање на стари, земјотресоопасни или небезбедни згради. Започната со Законот бр. 6306 (2012), таа има за цел да модернизира инфраструктура, да ја подобри безбедноста и да ги зголеми животните стандарди.

За сопствениците на недвижности, тоа значи потенцијално уривање, реконструкција или задолжителни надградби ако нивната зграда се наоѓа во означена зона на ризик. Проектите често ги водат владата, локалните општини или TOKİ (Администрација за развој на станбени објекти), при што понекогаш се нудат компензации или нови единици во замена.

Проверете ги официјалните карти за ризик и објави на општините.

Невдвижнините во kentsel dönüşüm zones се идентификуваат преку:

1. Проценки на ризик од Министерството за животна средина, урбанизам и климатски промени или локалните општини. Областите со висок ризик (особено од земјотреси) се приоритетни.

2. Публикации во Службен весник (Resmî Gazete) со списоци на определени зони. Општините објавуваат известувања и на своите веб-страници или физички во близина на засегнатите објекти.

3. Карти на проекти на TOKİ (достапни онлајн) кои ги прикажуваат тековните или планираните трансформации. Проверка на tapu (title deed) во Управата за катастар и имотен регистар може да потврди дали вашата недвижнина е означена.

Може да дојде до уривање, реконструкција или задолжително зајакнување.

Ако вашата зграда е избрана, процесот обично следи овие чекори:

1. Известување: Сопствениците добиваат официјално известување од општината или TOKİ во кое се наведува обемот на проектот и временскиот рок.

2. Понудени опции: - Реконструкција: Зградата се урива и се заменува. Сопствениците може да добијат нов стан на истото место (често со прилагодена квадратура). - Компензација: Ако реконструкцијата не е изводлива, може да се понуди парична компензација или алтернативен имот. - Зајакнување: Некои згради се зајакнуваат за да ги исполнат безбедносните стандарди.

3. Правен процес: Сопствениците можат да подадат жалба доколку не се согласуваат со проценката. Непочитувањето може да доведе до принудно уривање.

Да, но со специфични законски и процедурални барања.

Странски сопственици на недвижности имаат исти права и обврски како турски граѓани во проекти за кентсел dönüşüm. Сепак, клучни разгледувања вклучуваат:

1. Полномошно (POA): Ако сте во странство, назначувањето на турски адвокат или претставник преку нотаризирано полномошно е критично за потпишување документи или учество на состаноци.

2. Даночни импликации: Компензацијата или новата недвижност може да активира данок на капитална добивка (ако се продаде во рок од 5 години) или ослободување од ДДВ за замена.

3. Јазични бариери: Сите официјални комуникации се на турски јазик. Препорачливо е да ангажирате преведувач или правен советник.

4. Банкарски сметки: Плаќањата за компензација се вршат на турски банкарски сметки, што бара странски даночен број (yabancı vergi numarası).

Може да се појават задоцнувања, финансиски загуби или правни спорови.

Купувањето на недвижност во означена kentsel dönüşüm зона носи неколку ризици:

1. Задоцнување на проектот: Реконструкцијата може да трае 2–5 години, оставајќи ги сопствениците без употреблива недвижност или приход од кирија.

2. Несигурност во компензациите: Процените на пазарната вредност може да се оспорат, што води кон пониски исплати од очекуваното.

3. Правни предизвици: Ако претходните сопственици не ги решиле споровите (на пр. прашања за наследство), новите купувачи може да ги преземат обврските.

4. Проблеми со финансирање: Банките може да се двоумат да одобрат хипотеки за недвижности во зони на трансформација.

5. Тешкотии при препродажба: Невдвижностите во активни kentsel dönüşüm зони често имаат пониска пазарна побарувачка.

Да, но влијанијата се разликуваат според фазата на проектот и локацијата.

Даноци на недвижности може да се променат по трансформацијата:

- Зголемена вредност: Новоизградени или реновирани недвижности честопати имаат повисоки даночни проценки (нпр., emlak vergisi—годишен данок на недвижност).

- Привремени олеснувања: Некои општини нудат намалување на даноците за време на реконструкцијата.

Промени во пазарната вредност:

- По завршувањето: Подобрените области може да доживеат зголемување на вредноста поради подобрената инфраструктура.

- За време на градењето: Вредноста честопати привремено опаѓа поради бучава, прашина и ограничен пристап.

Владата, општините и понекогаш сопствениците на имоти ги делат трошоците.

Финансирањето на kentsel dönüşüm доаѓа од повеќе извори:

1. Влада и ТОКИ: Државата издвојува буџети за проекти од поголем обем, особено во зони со висок ризик (на пр. Истанбул, Измир). ТОКИ често соработува со приватни изведувачи.

2. Општини: Локалните власти учествуваат преку фондови за урбан развој или јавни-приватни партнерства (PPP).

3. Сопственици на имоти: - Може да платат удел од трошоците за реконструкција доколку изберат подобрени единици. - Можат да добијат кредити без камата од банки како Ziraat Bankası или VakıfBank за реновирање.

4. Приватни инвеститори: Развивачите понекогаш ги финансираат проектите во замена за дополнителни градежни права (на пр. изградба на повеќе катови).

ТОКИ води проекти за урбана обнова и станбени решенија во голема размери.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) е Администрација за развој на станбениот сектор во Турција, која игра централна улога во кентсел dönüşüm преку:

- Идентификување на ризични зони: Соработка со Министерството за животна средина за проценка на области склони кон земјотреси или во лоша состојба.

- Управување со реконструкции: Надзор над уривање и повторна изградба, често со turnkey проекти (на пр. Фикиртепе во Истанбул).

- Понуда на станбени решенија: - Обезбедување нови единици за раселени сопственици (понекогаш со прилагодена големина). - Продажба на пристапни станови на семејства со ниски приходи преку рати.

- Партнерство со приватниот сектор: Соработка со изведувачи под build-operate-transfer (BOT) модели.

Проектите на ТОКИ се приоритетни во Истанбул, Анкара и Измир, но и помалите градови имаат корист.

Реконструкција или делумни подобрувања може да бидат опција.

Не сите згради во kentsel dönüşüm зони се соочуваат со уривање. Алтернативите вклучуваат:

1. Реконструкција (güçlendirme): Зајакнување на конструкцијата за да се исполнат стандардите за отпорност на земјотреси (на пр. додавање челични рамки, зајакнување на темелите). Ова е вообичаено за историски или културно значајни згради.

2. Делумна реновација: Подобрување на електричните, водоводните или изолационите системи без целосно уривање.

3. Подстицаи за доброволна усогласеност: - Даночни олеснувања за сопственици кои проактивно вршат реконструкција. - Кредити со ниска камата од државни банки.

Сепак, сериозно оштетените или неусогласени згради (на пр. нелегални градби) обично се предмет на задолжително уривање.

Кираџиите може да се соочат со иселување или прилагодување на киријата за време на проектите.

За изнајмуваните станови во зони на kentsel dönüşüm:

1. Права на кираџиите: - Сопствениците мора да дадат известување за иселување поради уривање (според Турскиот закон за кирија № 6570). - Кираџиите може да добијат компензација за трошоци за преселба во некои случаи.

2. Промени во киријата: - По реновирањето, кириите често се зголемуваат поради подобрените услови. - За време на градежните работи, сопствениците може да намалат кирии за да ги задржат кираџиите покрај пречките.

3. Ризици за инвестиции: - Периодите на непополнетост може да се продолжат ако проектите задоцнат. - Во новите згради може да се очекуваат повисоки трошоци за одржување (aidat).