ქალაქის განახლება (Kentsel Dönüşüm)

თურქეთის მთავრობის მიერ განხორციელებული ურბანული განახლების პროგრამა.

Kentsel dönüşüm (ურბანული ტრანსფორმაცია) არის თურქეთის მასშტაბური ინიციატივა ქალაქების განახლებისთვის, რომელიც მოიცავს ძველი, მიწისძვრისთვის მოწყვლადი ან არასაიმედო შენობების დანგრევას ან რეკონსტრუქციას. დაიწყო კანონით №6306 (2012) და მიზნად ისახავს ინფრასტრუქტურის მოდერნიზაციას, უსაფრთხოების გაუმჯობესებას და ცხოვრების დონის ამაღლებას.

საკუთრების მფლობელებისთვის ეს ნიშნავს შესაძლო დანგრევას, რეკონსტრუქციას ან სავალდებულო განახლებას, თუ მათი შენობა განლაგებულია განსაზღვრულ სარისკო ზონაში. პროექტებს ხშირად ხელმძღვანელობს მთავრობა, ადგილობრივი მუნიციპალიტეტები ან TOKİ (საცხოვრებელი ფართის განვითარების ადმინისტრაცია), რომელიც ზოგჯერ კომპენსაციას ან ახალ ბინებს სთავაზობს გაცვლით.

შეამოწმეთ ოფიციალური რისკის რუკები და მუნიციპალიტეტის განცხადებები.

kentsel dönüşüm ზონებში მდებარე საკუთრებები იდენტიფიცირდება შემდეგი გზით:

1. რისკის შეფასებები, რომლებიც ხორციელდება გარემოს დაცვის, ურბანიზაციისა და კლიმატის ცვლილების სამინისტროს ან ადგილობრივი მუნიციპალიტეტების მიერ. მაღალი რისკის ზონები (განსაკუთრებით მიწისძვრისთვის) პრიორიტეტულად განიხილება.

2. ოფიციალური გაზეთი (Resmî Gazete), სადაც გამოქვეყნებულია განსაზღვრული ზონები. მუნიციპალიტეტები ასევე აქვეყნებენ განცხადებებს თავიანთ ვებგვერდებზე ან პირდაპირ დაზარალებული შენობების მახლობლად.

3. TOKİ-ის პროექტების რუკები (ხელმისაწვდომია ონლაინ რეჟიმში), რომლებიც აჩვენებს მიმდინარე ან დაგეგმილ ტრანსფორმაციებს. tapu (საკუთრების სიგელის) შემოწმება მიწის რეესტრის სამსახურში დაადასტურებს, მონიშნულია თუ არა თქვენი საკუთრება.

შესაძლოა დაანგრიება, რეკონსტრუქცია ან სავალდებულო გამაგრება.

თუ თქვენი შენობა შეირჩა, პროცესი ჩვეულებრივ ასე მიმდინარეობს:

1. შეტყობინება: მფლობელებს მიეწოდებათ ოფიციალური შეტყობინება მუნიციპალიტეტის ან TOKİ-სგან, სადაც აღწერილია პროექტის მასშტაბი და ვადები.

2. შემოთავაზებული ვარიანტები: - რეკონსტრუქცია: შენობა დაანგრევენ და ხელახლა ააშენებენ. მფლობელებს შესაძლოა მიიღონ ახალი ბინა იმავე ადგილზე (ხშირად შეცვლილი ფართით). - კომპენსაცია: თუ რეკონსტრუქცია შეუძლებელია, შესაძლოა ფულადი კომპენსაცია ან ალტერნატიული ქონება მიეცეს. - გამაგრება: ზოგიერთ შენობას გაამაგრებენ უსაფრთხოების სტანდარტების დასაკმაყოფილებლად.

3. სამართლებრივი პროცესი: მფლობელებს შეუძლიათ აპელაცია შეიტანონ, თუ არ ეთანხმებიან შეფასებას. არაკოოპერირების შემთხვევაში შესაძლოა იძულებითი დაანგრევა მოხდეს.

დიახ, მაგრამ კონკრეტული სამართლებრივი და პროცედურული მოთხოვნებით.

უცხოელი საკუთრების მფლობელებს აქვთ იგივე უფლებები და ვალდებულებები, რაც თურქ მოქალაქეებს kentsel dönüşüm პროექტებში. თუმცა, მნიშვნელოვანი ასპექტებია:

1. დამوكიდებულების სიგელი (POA): თუ თქვენ საზღვარგარეთ ბინადრობთ, თურქი ადვოკატის ან წარმომადგენლის დანიშვნა ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული POA-თი აუცილებელია დოკუმენტების ხელმოწერის ან შეხვედრებზე დასწრებისთვის.

2. საგადასახადო შედეგები: კომპენსაცია ან ახალი საკუთრება შეიძლება გამოიწვიოს კაპიტალის მოგების გადასახადს (თუ გაყიდვა 5 წლის განმავლობაში მოხდება) ან დამატებული ღირებულების გადასახადის (VAT) გათავისუფლებას შეცვლის შემთხვევაში.

3. ენობრივი ბარიერები: ყველა ოფიციალური კომუნიკაცია თურქულ ენაზეა. მთარგმნელის ან იურიდიული მრჩევლის დაქირავება რეკომენდირებულია.

4. საბანკო ანგარიშები: კომპენსაციის გადახდა ხდება თურქეთის საბანკო ანგარიშებზე, რისთვისაც აუცილებელია უცხოელის საგადასახადო ნომერი (yabancı vergi numarası).

შეიძლება დაგემართოთ დაგვიანება, ფინანსური ზარალი ან სამართლებრივი დავები.

კენტსელ დონიუშიუმ ზონაში უძრავი ქონების ყიდვა რამდენიმე რისკს შეიცავს:

1. პროექტის დაგვიანება: რეკონსტრუქცია შეიძლება გაგრძელდეს 2–5 წელი, რის შედეგადაც მფლობელები დარჩებიან გამოუყენებელ ქონებაზე ან არ მიიღებენ ქირას.

2. კომპენსაციის გაურკვევლობა: საბაზრო ღირებულების შეფასება შეიძლება გააპროტესტონ, რაც დაბალი კომპენსაციის მიზეზი გახდება.

3. სამართლებრივი პრობლემები: თუ წინა მფლობელებს არ გადაუჭრიათ დავები (მაგ., მემკვიდრეობის საკითხები), ახალი მყიდველები შეიძლება დაისაჯონ პასუხისმგებლობით.

4. ფინანსირების პრობლემები: ბანკები შეიძლება ყოყმანობდნენ იპოთეკის დამტკიცებას ტრანსფორმაციის ზონაში მდებარე ქონებისთვის.

5. გადასაყიდი სირთულეები: აქტიურ კენტსელ დონიუშიუმ ზონებში უძრავი ქონებისთვის ხშირად დაბალია საბაზრო მოთხოვნა.

დიახ, მაგრამ გავლენა დამოკიდებულია პროექტის ეტაპსა და მდებარეობაზე.

საკუთრების გადასახადები შეიძლება შეიცვალოს ტრანსფორმაციის შემდეგ:

- ღირებულების ზრდა: ახლად აშენებულ ან რეკონსტრუირებულ ობიექტებს ხშირად მაღალი გადასახადო შეფასება ერგებათ (მაგ., emlak vergisi—წლიური საკუთრების გადასახადი).

- დროებითი შეღავათები: ზოგიერთი მუნიციპალიტეტი გადასახადების შემცირებას გთავაზობთ რეკონსტრუქციის პერიოდში.

ბაზრის ღირებულების ცვლილებები:

- დასრულების შემდეგ: განახლებული უბნები შეიძლება ღირებულების ზრდა განიცადონ ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესების გამო.

- მშენებლობის პერიოდში: ღირებულება ხშირად დროებით მცირდება ხმაურის, მტვრისა და წვდომის შეზღუდვების გამო.

მთავრობა, მუნიციპალიტეტები და ზოგჯერ საკუთრების მფლობელები თანხებს იზიარებენ.

კენცელური დონიუშუმის დაფინანსება რამდენიმე წყაროდან ხორციელდება:

1. მთავრობა და TOKİ: სახელმწიფო გამოყოფს ბიუჯეტს მსხვილი პროექტებისთვის, განსაკუთრებით მაღალი რისკის ზონებში (მაგ., სტამბოლი, იზმირი). TOKİ ხშირად თანამშრომლობს კერძო კონტრაქტორებთან.

2. მუნიციპალიტეტები: ადგილობრივი ხელისუფლება მონაწილეობს ურბანული განვითარების ფონდების ან საჯარო-კერძო პარტნიორობის (PPP) მეშვეობით.

3. საკუთრების მფლობელები: - შეიძლება გადაიხადონ რეკონსტრუქციის ხარჯების ნაწილი, თუ აუმჯობესებენ ბინებს. - შეუძლიათ მიიღონ უსასყიდლო კრედიტები ბანკებიდან, როგორებიცაა Ziraat Bankası ან VakıfBank, რეტროფიტინგისთვის.

4. კერძო ინვესტორები: დეველოპერები ზოგჯერ აფინანსებენ პროექტებს დამატებითი მშენებლობის უფლების სანაცვლოდ (მაგ., მეტი სართულის აშენება).

TOKİ ხელმძღვანელობს მასშტაბურ ურბანულ განახლებასა და საცხოვრებელი პროექტებს.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) არის თურქეთის საცხოვრებელი ფონდის ადმინისტრაცია, რომელიც მთავარ როლს ასრულებს კენტსელ დონუშუმში შემდეგი საქმიანობით:

- სარისკო ზონების განსაზღვრა: თანამშრომლობა გარემოს დაცვის სამინისტროსთან მიწისძვრისთვის მიდრეკილი ან დანგრეული რაიონების შეფასებისთვის.

- რეკონსტრუქციის მართვა: დანგრევისა და ხელახლა მშენებლობის ზედამხედველობა, ხშირად turnkey პროექტებით (მაგ., სტამბოლის ფიქირთეფე).

- საცხოვრებელი გადაწყვეტილებების προσφορά: - ახალი ერთეულების მიწოდება გადაადგილებულ მფლობელებს (ზოგჯერ შეცვლილი ზომებით). - ხელმისაწვდომი საცხოვრებლების გაყიდვა დაბალშემოსავლიან ოჯახებზე გაწერილი გეგმებით.

- კერძო სექტორთან პარტნიორობა: მშენებლებთან თანამშრომლობა build-operate-transfer (BOT) მოდელის ფარგლებში.

TOKİ-ს პროექტებს პრიორიტეტი ენიჭება სტამბოლში, ანკარასა და იზმირში, თუმცა პატარა ქალაქებიც იღებენ სარგებელს.

რეტროფიტინგი ან ნაწილობრივი განახლება შესაძლო ვარიანტებია.

ყველა შენობა kentsel dönüşüm ზონებში დანგრევას არ ექვემდებარება. ალტერნატივები მოიცავს:

1. რეტროფიტინგი (güçlendirme): კონსტრუქციის გამტკიცება მიწისძვრისადმი მდგრადობის სტანდარტების დასაკმაყოფილებლად (მაგ., ფოლადის ჩარჩოების დამატება, ფუნდამენტის გამტკიცება). ეს ხშირია ისტორიული ან კულტურულად მნიშვნელოვანი შენობების შემთხვევაში.

2. ნაწილობრივი რემონტი: ელექტრო, სანიტარული ან თბოიზოლაციის სისტემების განახლება სრული დანგრევის გარეშე.

3. მოხალისეობრივი შესრულების წახალისება: - გადასახადების შეღავათები მფლობელებისთვის, რომლებიც წინასწარ ატარებენ რეტროფიტინგს. - დაბალპროცენტიანი სესხები სახელმწიფოს მხარდაჭერილი ბანკებიდან.

თუმცა, მძიმედ დაზიანებული ან არაკომპლაიანური შენობები (მაგ., არალეგალური მშენებლობები) ჩვეულებრივ სავალდებულო დანგრევას ექვემდებარება.

მოსაქირავეებს შეიძლება დაემუქროთ გასახლება ან ქირის შეცვლა პროექტების განხორციელებისას.

ქირავნილი საკუთრებებისთვის კენტსელ დონიუშუმის ზონებში:

1. მოსაქირავეთა უფლებები: - მესაკუთრეს უნდა მისცეს გაფრთხილება გასახლების შესახებ დანგრევის გამო (თურქეთის ქირავნობის კანონი №6570)-ის მიხედვით. - ზოგიერთ შემთხვევაში მოსაქირავეებს შეიძლება მიეცეთ კომპენსაცია გადასვლის ხარჯებისთვის.

2. ქირის ცვლილებები: - რემონტის შემდეგ ქირა ხშირად მატულობს გაუმჯობესებული პირობების გამო. - მშენებლობის პერიოდში მესაკუთრეებს შეიძლება დაუخفضონ ქირა, რათა შეინარჩუნონ მოსაქირავეები დარღვევების მიუხედავად.

3. ინვესტიციის რისკები: - შესაძლოა გაგრძელდეს დაუსახლებლობის პერიოდი, თუ პროექტი დაგვიანდება. - ახალ შენობებში შეიძლება იყოს უფრო მაღალი მომსახურების გადასახადი (aidat).