Հողի բաժնեմաս (Arsa payi)

Գույքի հողատարածքի սեփականության բաժնեմաս։

«Arsa payı» (հողի բաժնեմաս) նշանակում է այն համամասնական սեփականությունը, որը պատկանում է շենքին կամ բնակարանին պատկանող հողատարածքի վրա։ Թուրքիայում, երբ գնում եք բազմաբնակարան շենքում գտնվող գույք (օրինակ՝ բնակարան), դուք ամբողջությամբ չեք տիրապետում հողին։ Փոխարենը, դուք տիրապետում եք հողի մի մասի, որը համապատասխանում է ձեր բնակարանի չափսերին և արժեքին։

Այս բաժնեմասը օրինականորեն գրանցվում է հողային ռեգիստրում (Tapu) և որոշում է ձեր իրավունքները ընդհանուր տարածքների նկատմամբ (օրինակ՝ պարտեզներ, կայանատեղեր)։ «Arsa payı»-ն հաշվարկվում է ըստ ընդհանուր հողատարածքի, բաժանված բնակարանների քանակի, հաշվի առնելով այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են հարկի մակարդակը կամ բնակարանի չափսերը։

Կախված է բնակարանի չափից, տեղանքից և ընդհանուր հողատարածքից։

«Arsa payı»-ն հաշվարկվում է՝ ընդհանուր հողատարածքը բաժանելով բոլոր բնակարանների «değer payı» (արժեքային բաժնեմասերի) գումարի վրա։ Յուրաքանչյուր բնակարանի արժեքային բաժնեմասը կախված է այնպիսի գործոններից, ինչպիսիք են չափը, հարկի մակարդակը, տեսարանը կամ հարմարությունները։ Օրինակ, 100 մ² մակերեսով բնակարանն 5-րդ հարկում կարող է ունենալ ավելի բարձր արժեքային բաժնեմաս, քան 90 մ² մակերեսով բնակարանը առաջին հարկում։

Հաշվարկի բանաձևն է՝ (Բնակարանի արժեքային բաժնեմաս / Ընդհանուր արժեքային բաժնեմասեր) × Ընդհանուր հողատարածք։ Այս բաժնեմասը գրանցվում է Tapu-ում տասնորդական կամ տոկոսային թվով (օրինակ՝ 0.05 կամ 5%)։ Այս բաժնեմասերը սովորաբար որոշվում են կառուցողների կամ գեոդեզիստների կողմից շինարարության ընթացքում։

Անուղղակիորեն ազդում է հարկերի և շուկայական գնի վրա։

«Arsa payı»-ն ուղղակիորեն չի սահմանում հարկերի դրույքաչափերը կամ վաճառքի արժեքը, սակայն ազդում է դրանց վրա։ Սեփականության հարկերը (օրինակ՝ «emlak vergisi») հաշվարկվում են բնակարանի հայտարարված արժեքի և հողի բաժնեմասի հիման վրա։ Ավելի բարձր «arsa payı» կարող է փոքր-ինչ մեծացնել տարեկան հարկերը, թեև ազդեցությունը սովորաբար աննշան է։

Վաճառքի ժամանակ գնորդները հաճախ ստուգում են «arsa payı»-ն՝ համոզվելու համար գնի արդարության մեջ։ Անհամաչափ ցածր հողի բաժնեմասերով բնակարանները (օրինակ՝ սխալ հաշվարկների պատճառով) կարող են առաջացնել կասկածներ, ինչը կարող է նվազեցնել պահանջարկը կամ պահանջել գնի ճշգրտում։

Միայն իրավական ընթացակարգերի կամ դատարանի որոշման միջոցով։

«Arsa payı»-ն, որը գրանցված է Tapu-ում, իրավաբանորեն պարտադիր է և չի կարող միակողմանի փոխվել։ Փոփոխությունները պահանջում են շենքի բոլոր սեփականատերերի համաձայնությունը կամ դատարանի որոշում։ Հաճախակի պատճառներն են՝

• Սկզբնական հաշվարկների սխալները (օր.՝ սխալ չափումներ բնակարանում)։

• Կառուցվածքային փոփոխությունները (օր.՝ նոր հարկի կամ կցակառույցի ավելացում)։

• Անարդար բաշխման վերաբերյալ իրավական վեճեր։ Փոփոխությունները պետք է հաստատվեն հողային ռեգիստրի գրասենյակի կողմից և արտացոլվեն թարմացված Tapu փաստաթղթերում։

«Arsa payı» = հողի բաժնեմաս, «bağımsız bölüm» = անկախ բաժին։

«Arsa payı»-ն վերաբերում է հողի ձեր բաժնեմասին, իսկ «bağımsız bölüm»-ը (անկախ բաժին) իրավական տերմին է ձեր անհատական միավորի (օր.՝ բնակարան, գրասենյակ կամ խանութ) համար շենքի ներսում։ Tapu-ում նշվում են երկուսն էլ՝ «bağımsız bölüm»-ը սահմանում է ձեր մասնավոր տարածքը, իսկ «arsa payı»-ն՝ ձեր սեփականության իրավունքները հողի վրա։

Օրինակ, Tapu-ում կարող է գրվել. «Բնակարան 3 (bağımsız bölüm) 0.04 arsa payı-ով»։ Սա նշանակում է, որ դուք տիրապետում եք հողի 4%-ին և բնակարանին։ Երկու տերմիններն էլ անհրաժեշտ են սեփականության սահմանների պարզաբանման համար։

Ապահովում է արդար հողային իրավունքներ և կանխում վեճերը։

Օտարերկրյա գնորդների համար «arsa payı»-ն կարևոր է, քանի որ այն.

• Հաստատում է հողի սեփականությունը. Առանց դրա դուք տիրապետում եք միայն կառույցին, ոչ թե դրա տակ գտնվող հողին։

• Կանխում է խարդախությունը. Որոշ վաճառողներ կարող են սխալ ներկայացնել բաժնեմասերը գների բարձրացման համար։ «Tapu»-ում «arsa payı»-ի ստուգումը ապահովում է թափանցիկություն։

• Ազդում է ֆինանսավորման վրա. Բանկերը կարող են հաշվի առնել հողի բաժնեմասերը հիփոթեք հաստատելիս։

• Պարզաբանում է ընդհանուր տարածքների իրավունքները. Ձեր բաժնեմասը որոշում է ձեր ձայնի ուժը կառույցի կառավարման որոշումներում (օր.՝ վերանորոգումներ)։

Գրանցված է Tapu-ում (սեփականության վկայական) և կադաստրի տվյալներում։

«Arsa payı»-ն պաշտոնապես գրանցվում է երկու տեղերում․

1. **Tapu (սեփականության վկայական)․** «Arsa payı» կամ «pay» բաժնում, նշված տասնորդական թվով (օր․՝ 0.03) կամ տոկոսով (3%)։ Սա հիմնական իրավական ապացույցն է։

2. **Կադաստր (կադաստրի տվյալներ)․** Հողային գրանցամատյանի տվյալների բազայում ներառված է շենքի ընդհանուր հողատարածքը և յուրաքանչյուր միավորի բաժինը։ Այս տվյալները հասանելի են թուրքական կադաստրի պորտալի միջոցով (պահանջվում է թուրքական անձնագիր)։

Միշտ ստուգեք Tapu-ի «arsa payı»-ն կադաստրի տվյալների հետ՝ ճշգրտությունը உறுதիացնելու համար։

Գույքի սեփականությունը կարող է իրավաբանորեն թերի լինել։

Եթե «arsa payı»-ն բացակայում է Tapu-ից, սեփականության փաստաթուղթը հավանաբար անվավեր է կամ թերի։ Սա կարող է նշանակել.

• Գույքը իրավաբանորեն բաժանված չէ (օր.՝ չգրանցված շինություն)։

• Հողի բաժինը չի հատկացվել շինարարության ընթացքում (հաճախ հանդիպում է հին գույքերում)։

• Գրանցամատյանում առկա է գրասենյակային սխալ։

Նման դեպքերում պահանջվում է իրավական լուծում, որը հաճախ ներառում է.

• Դատարանի որոշմամբ ուղղում։

• Հետադարձ հատկացում՝ հողաչափի հաշվետվության միջոցով։

Երբեք մի ձեռք բերեք գույք, եթե «arsa payı»-ն բացակայում է՝ առանց իրավաբանի խորհրդատվության։