Հիսսելի տապու՝ բաժնետիրական սեփականություն Թուրքիայում

Համատեղ սեփականության փաստաթուղթ սահմանված բաժնեմասերով։

Hisseli tapu-ն Թուրքիայում սեփականության փաստաթուղթ է, որը ցույց է տալիս համատեղ սեփականությունը։ Յուրաքանչյուր սեփականատեր ունի սեփականության որոշակի բաժնեմաս (hisse), որը հաճախ արտահայտվում է տոկոսներով (օր.՝ 1/2 կամ 50%)։

Այս համակարգը տարածված է ժառանգված սեփականությունների, համատեղ գնումների կամ երբ սեփականությունը բաժանվում է մի քանի կողմերի միջև։ Յուրաքանչյուր համասեփականատեր ունի իրավունքներ՝ համապատասխան իր բաժնեմասին, սակայն որոշումները (օր.՝ վաճառք, վերանորոգում) սովորաբար պահանջում են միաձայն կամ մեծամասնության համաձայնություն։

Ի տարբերություն միանձնյա սեփականության (kat mülkiyeti բնակարանների համար), hisseli tapu-ն չի տալիս բացառիկ օգտագործման իրավունք կոնկրետ մասի նկատմամբ, եթե դա օրինականորեն համաձայնեցված չէ։ Վեճեր կարող են առաջանալ, եթե համասեփականատերերը համաձայն չեն օգտագործման կամ վաճառքի հարցերում։

Այո, սակայն իրավական նկատառումներով

Օտարերկրացիները կարող են գնել սեփականություն hisseli tapu-ով Թուրքիայում, եթե համապատասխանում են ընդհանուր իրավասության պահանջներին (օր.՝ իրենց քաղաքացիության համար փոխադարձության կանոններ)։ Գնված բաժինը (hisse) պետք է համապատասխանի Թուրքիայի օտարերկրացիների սեփականության սահմանափակումներին (առավելագույնը 30 հեկտար ամբողջ երկրում)։

Գործընթացը պահանջում է ստուգել Գրանցման Պալատը (Tapu Dairesi) գրավների կամ վեճերի առկայության համար։ Համասեփականատերերը պետք է հաստատեն բաժնի վաճառքը, եթե բաժինը անկախ վաճառքի ենթակա չէ։ Ռազմական թույլտվություն դեռևս պահանջվում է սահմանափակ գոտիներում գտնվող սեփականությունների համար։

Նշում. Որոշ բանկեր կարող են դժկամությամբ ֆինանսավորել hisseli tapu սեփականությունները՝ վեճերի բարձր ռիսկի պատճառով։ Միշտ ստուգեք բաժնի իրավական կարգավիճակը գնման նախքան։

Համամասնական օգտագործման, վաճառքի և եկամտի իրավունքներ։

Hisseli tapu-ի դեպքում յուրաքանչյուր համասեփականատեր իրավունքներ ունի իր բաժնեմասի (hisse) չափով։ Դրանք ներառում են.

Օգտագործում. Իրավունք՝ օգտագործել գույքը համամասնական (օր.՝ 30% բաժնեմասը իրավունք է տալիս 30% օգտագործման ժամանակ/տարածքի)։ Անհատական օգտագործման համար պահանջվում է առանձին համաձայնագիր։

Վաճառք/Փոխանցում. Սեփականատերերը կարող են վաճառել կամ փոխանցել իրենց բաժնեմասը, եթե դա սահմանափակված չէ նախնական պայմանագրերով։ Համասեփականատերերը կարող են ունենալ նախահերթ իրավունք (առաջին մերժման իրավունք)։

Եկամուտ/Վարձակալություն. Վարձակալության եկամուտը կամ վաճառքից ստացված շահույթը բաժանվում է բաժնեմասերի չափով։ Բաշխումների շուրջ վեճերը լուծվում են դատարանում։

Որոշումների կայացում. Հիմնական փոփոխությունները (օր.՝ քանդում) սովորաբար պահանջում են բոլոր համասեփականատերերի համաձայնությունը։ Մանր նորոգումները կարող են պահանջել մեծամասնության հավանությունը։

Համատեղ և անկախ սեփականության կառուցվածքների տարբերությունները։

Hisseli tapu-ն և kat mülkiyeti-ն (բնակարանային սեփականություն) Թուրքիայում տարբեր իրավական կառուցվածքներ են.

Hisseli tapu: Համատեղ սեփականություն մեկ անշարժ գույքի նկատմամբ (օր.՝ վիլլա կամ հողատարածք)։ Յուրաքանչյուր սեփականատեր ունի ամբողջի մի մասը (hisse), առանց բացառիկ գոտիների, եթե այլ բան չի համաձայնեցվել։

Kat mülkiyeti: Անկախ սեփականություն հստակ միավորների նկատմամբ (օր.՝ բնակարան բազմաբնակարան շենքում)։ Սեփականատերերը ունեն բացառիկ իրավունքներ իրենց միավորի նկատմամբ, ինչպես նաև համատեղ իրավունքներ ընդհանուր տարածքների նկատմամբ (օր.՝ պարտեզներ)։

Հիմնական տարբերությունը. Kat mülkiyeti-ն թույլ է տալիս բացառիկ օգտագործում հստակ սահմանված տարածքի նկատմամբ, մինչդեռ hisseli tapu-ն՝ ոչ, եթե համասեփականատերերը չունեն օգտագործման համաձայնագիր։ Հնարավոր է hisseli tapu-ից անցում կատարել kat mülkiyeti-ի՝ համապատասխան գույքերի համար (օր.՝ բաժանված շենքեր)։

Պահանջվում է բաժնետոմսերի գնում կամ իրավական բաժանում։

Թուրքիայում hisseli tapu-ն միանձնյա սեփականության վերածելու համար անհրաժեշտ է վերացնել մյուս բոլոր բաժնետոմսերը։ Հաճախ կիրառվող մեթոդները.

Գնում. Վարել բանակցություններ համասեփականատերերի բոլոր բաժնետոմսերը գնելու համար։ Գները պետք է համապատասխանեն շուկայական արժեքին՝ իրավական խնդիրներից խուսափելու համար։

Բաժանում (Տաքսիմ). Ներկայացնել taksim davası (բաժանման հայց)՝ գույքը ֆիզիկապես բաժանելու համար (օր.՝ հողի բաժանում)։ Եթե համասեփականատերերը համաձայն չեն, դատարանը կարող է պարտադրել բաժանում կամ վաճառք։

Համաձայնություն. Համասեփականատերերը կարող են կամավոր ստորագրել բաժնետոմսերի նոտարական փոխանցում մեկ անձի օգտին։

Նշում. Որոշ գույքեր (օր.՝ չբաժանված շենքեր) կարող են համապատասխանել kat mülkiyeti-ի (բնակարանային սեփականության փաստաթղթեր) վերածվելու համար, եթե կառուցվածքային առումով հնարավոր է։ Խորհուրդ է տրվում խորհրդակցել թուրքական գույքի իրավաբանի հետ՝ տարբերակները գնահատելու համար։

Ստանդարտ գույքահարկերը կիրառվում են յուրաքանչյուր բաժնեմասի համար։

Թուրքիայում hisseli tapu-ի սեփականատերերը վճարում են նույն գույքահարկերը, ինչ միանձնյա սեփականատերերը, սակայն հաշվարկվում են համամասնորեն յուրաքանչյուր բաժնեմասի համար։ Հիմնական վճարները՝

Տարեկան գույքահարկ (Emlak Vergisi):Հաշվարկվում է բաժնեմասի հարկային արժեքի հիման վրա՝ կախված գույքի տեսակից (բնակելի/առևտրային) և գտնվելու վայրից։

Գույքագրման վճար (Tapu Harcı): Հայտարարված վաճառքի արժեքի տոկոսը՝ բաժնեմասի փոխանցման ժամանակ։

Կապիտալի շահույթի հարկ: Եթե բաժնեմասը վաճառվում է գնման պահից 5 տարվա ընթացքում, հարկի դրույքաչափը տատանվում է 15%-ից 35%-ի սահմաններում շահույթի վրա (բացառություններ կան հիմնական բնակության համար)։

Ժառանգության հարկ: Ժառանգների համար բաժնեմասի արժեքի 1%-30%՝ կախված հանգուցյալի հետ նրանց կապից։

Համասեփականատերերը համատեղ պատասխանատվություն են կրում ամբողջ գույքի չվճարված հարկերի համար, ոչ միայն իրենց բաժնեմասի։