Կատ մյուլքիեթի կանոնը (Condominium Ownership Law) Թուրքիայում

Թուրքիայի բնակարանային սեփականության օրենքը պարզ բացատրությամբ

Կաթ Մյուլքիեթի Քանուն (Օրենք № 634)-ը Թուրքիայի իրավական շրջանակն է բնակարանային սեփականության (բազմաբնակարան շենքերի) համար։ Այն սահմանում է, թե ինչպես են բաժանվում համատեղ սեփականությունները (օր.՝ շենքերը) անհատական սեփականության միավորների (բնակարաններ, գրասենյակներ, խանութներ) և ընդհանուր տարածքների (աստիճաններ, այգիներ, տանիքներ)։

Օրենքը երաշխավորում է սեփականության իրավունքների հստակություն, սպասարկման պատասխանատվություն և սեփականատերերի միջև վեճերի լուծում։ Այն կիրառվում է բոլոր բազմաբնակարան շենքերի նկատմամբ՝ ներառյալ բնակելի, առևտրային և խառը օգտագործման օբյեկտները։ Օտարերկրյա գնորդները պարտավոր են հետևել օրենքի կանոններին՝ գնելիս կամ կառավարելիս անշարժ գույք Թուրքիայում։

Հիմնական իրավական հետևանքները ոչ թուրք սեփականատերերի համար

Արտասահմանցի գնորդները պետք է իրենց գույքը գրանցեն Կատ Մյուլքիեթի Կանունի ներքո՝ օրինական սեփականության իրավունք ստանալու համար։ Օրենքը պահանջում է.

Տապու (սեփականության վկայական), որը նշում է բնակարանի անկախ բաժինը (օր.՝ բնակարանի համար) և ընդհանուր տարածքների բաժինը։ Արտասահմանցիները ունեն նույն իրավունքները, ինչ թուրք քաղաքացիները, սակայն պետք է հետևեն լրացուցիչ գրանցման ընթացակարգերին (օր.՝ որոշ շրջանների համար՝ զինվորական թույլտվություն)։

Օրենքը կարգավորում է նաև կառավարման վճարները (այդաթ), վերանորոգումները և վեճերը հարևանների կամ կառավարման հետ։ Օրենքի չպահպանման դեպքում կարող են կիրառվել տուգանքներ կամ իրավական խնդիրներ։

Գույքի կառավարիչների և սեփականատերերի կոմիտեների դերերը

Շենքերը կառավարվում են հետևյալ կերպ.

1. Գույքի կառավարիչ (Yönetici). Նշանակվում է սեփականատերերի կողմից (կամ կառավարման ընկերության)՝ ամենօրյա գործառույթները իրականացնելու, aidat (գանձումները) հավաքելու և կանոնները կիրառելու համար։ Կարող է լինել սեփականատեր կամ մասնագետ։

2. Սեփականատերերի կոմիտե (Yönetim Kurulu). Ընտրում են սեփականատերերը՝ կարևոր որոշումներ վերահսկելու համար (օր.՝ վերանորոգումներ, բյուջեի հաստատում)։ Ժողովները պահանջում են քվորում (սովորաբար 50%+1 սեփականատեր)։

Կառուցվածքային փոփոխությունների կամ բարձր արժեքի նախագծերի որոշումները պահանջում են 2/3 մեծամասնության քվեարկություն։ Օտարերկրյա սեփականատերերը կարող են քվեարկել, սակայն ժողովների ժամանակ կարող է պահանջվել թուրքախոս ներկայացուցիչ։

Ամսական վճարներ ընդհանուր ունեցվածքի ծախսերի համար Թուրքիայում

Aidat-ը պարտադիր ամսական վճարներ են, որոնք ծածկում են ընդհանուր ծախսերը (մաքրում, վերանորոգում, անվտանգություն, կոմունալ ծառայություններ ընդհանուր տարածքների համար)։ Հաշվարկվում են հետևյալ հիմունքներով.

1. Սեփականության բաժնեմաս և հավասար բաշխում. Մեթոդը որոշվում է տարեկան ընդհանուր ժողովում։

2. Շենքի բյուջե. Հաստատվում է տարեկան սեփականատերերի կողմից։ Ուշ վճարումների դեպքում կարող են կիրառվել տույժեր կամ իրավական գործողություններ։ Օտարերկրյա սեփականատերերը պարտավոր են վճարել aidat նույնիսկ արտերկրում գտնվելու դեպքում՝ չվճարելու դեպքում կարող են կիրառվել կոմունալ ծառայությունների անջատում կամ դատական հայցեր։

Վճարները հավաքագրվում են շենքի կառավարիչի կողմից և ստուգվում տարեկան։ Aidat-ի վերաբերյալ վեճերը լուծվում են միջնորդությամբ կամ դատարաններում։

Իրավական հիերարխիա՝ օրենքն ընդդեմ մասնավոր համաձայնագրերի

Այո։ Kat Mülkiyeti Kanunu-ն ազգային օրենք է և գերակա է մասնավոր վաճառքի պայմանագրերի նկատմամբ։ Օրինակ՝

Եթե պայմանագիրը նշում է, որ սեփականատերը ազատված է aidat-ից, օրենքը այնուամենայնիվ պահանջում է վճարում։ Նմանապես, ընդհանուր տարածքների մուտքը սահմանափակող կետերը (օր.՝ պարտեզի արգելափակումը) անվավեր են, եթե հակասում են օրենքին։

Սակայն պայմանագրերում կարող են ներառվել լրացուցիչ մանրամասներ (օր.՝ կահույքի ներառումը), որոնք օրենքով չեն կարգավորվում։ Պայմանագրերը միշտ ստուգեք թուրք իրավաբանի հետ՝ համապատասխանությունը Kat Mülkiyeti Kanunu-ին ապահովելու համար։

Իրավական լուծումներ համատեղ սեփականության կոնֆլիկտների համար

Վեճերը (օր.՝ այդաթ, վերանորոգումներ կամ աղմուկ) լուծվում են հետևյալ ընթացակարգով.

1. Միջնորդություն. Սահմանված է 2019 թվականից։ Անկախ միջնորդը օգնում է սեփականատերերին համաձայնության գալ։ Ծախսերը բաժանվում են կողմերի միջև։

2. Դատարան դիմել. Եթե միջնորդությունը ձախողվում է, գործը փոխանցվում է Հաշտարար քաղաքացիական դատարան (Սուլհ Հուկուկ Մահքեմեսի)։ Որոշումները կայացվում են «Կատ Մյուլկիյեթի Կանուն»-ի և սեփականության բաժնեմասերի հիման վրա։

Օտարերկրյա սեփականատերերը կարող են պահանջել թուրք իրավաբանի ծառայություններ և թարգմանված փաստաթղթեր։ Իրավական գործընթացը կարող է տևել 6-24 ամիս։

Երբ համատիրության օրենքը ազդում է միաբնակ գույքերի վրա

Ընդհանուր առմամբ՝ ոչ։ Կատ Մյուլկիյեթի Քանունը տարածվում է բազմաբնակ շենքերի վրա (բնակարաններ, խառը օգտագործման համալիրներ)։ Սակայն կան բացառություններ.

1. Պարեկված համայնքներ. Վիլլաները, որոնք կիսում են ճանապարհներ, լողավազաններ կամ անվտանգություն, կարող են ձևավորել site yönetimi (կայքի կառավարում) նմանատիպ կանոններով։

2. Բաժանված հողատարածք. Եթե մեկ հողատարածք բաժանված է մի քանի անկախ հատվածների (օր.՝ դուպլեքսներ), օրենքը կարող է տարածվել ընդհանուր ենթակառուցվածքների վրա։

Մենատները մասնավոր հողատարածքի վրա ազատված են, եթե չեն մտնում կառավարվող համայնքի մեջ։ Միշտ ստուգեք tapu-ն սեփականության կառուցվածքի համար։

Բնակարանային սեփականության փոխանցումը ժառանգներին

Ժառանգված գույքը կարգավորվում է և՛ Կատ Մյուլքիեթի Կանունով, և՛ Թուրքական ժառանգության օրենքով։ Հիմնական կետերը.

1. Tapu-ի փոխանցում. Ժառանգները պետք է թարմացնեն սեփականության փաստաթուղթը Գրանցման գրասենյակում (Tapu Dairesi)՝ դատարանի կողմից տրված ժառանգության վկայականով։

2. Ընդհանուր սեփականություն. Եթե մի քանի ժառանգներ են, նրանք համատեղ տիրապետում են բնակարանին (և նրա aidat պարտավորություններին), եթե բաժանում չի կատարվել։

3. Օտարերկրյա ժառանգներ. Ոչ թուրք ժառանգները պետք է համապատասխանեն նույն սեփականության կանոններին, ինչ գնորդները (օր.՝ ռազմական թույլտվություն, եթե կիրառելի է)։

Իրավական հետևանքները օրենքի չպահպանման դեպքում

Այո։ Տուգանքները կախված են խախտման տեսակից։

1. Անվճար aidat։ Ուշացման տույժեր, կոմունալ ծառայությունների անջատում կամ դատական հայցեր։ Դատարանը կարող է պարտադիր վճարում պարտադրել՝ ունեցվածքի բռնագանձման միջոցով։

2. Անօրինական փոփոխություններ։ Ընդհանուր տարածքների կամ կառուցվածքային տարրերի փոփոխում առանց թույլտվության կարող է պահանջել վերականգնում կամ տուգանքներ։

3. Աղմուկ/խախտումներ։ Տուգանքներ կամ իրավական արգելքներ։

Օտարերկրյա սեփականատերերը ենթարկվում են նույն տուգանքներին։ Օրենքի անտեղյակությունը թուրքական դատարաններում վավեր պաշտպանություն չէ։