Քաղաքաշինական վերափոխում (Kentsel dönüşüm)

Կառավարության ղեկավարած քաղաքային վերանորոգման ծրագիր Թուրքիայում։

Kentsel dönüşüm (քաղաքային վերափոխում) Թուրքիայի լայնամասշտաբ նախաձեռնությունն է՝ քաղաքները արդիականացնելու համար՝ քանդելով կամ վերանորոգելով հին, երկրաշարժի ենթակա կամ անապահով շենքերը։ Սկսվելով Օրենք № 6306 (2012)-ի համաձայն՝ այն նպատակ ունի արդիականացնել ենթակառուցվածքները, բարձրացնել անվտանգությունը և բարելավել կյանքի մակարդակը։

Անշարժ գույքի սեփականատերերի համար դա կարող է նշանակել քանդում, վերակառուցում կամ պարտադիր վերանորոգում, եթե նրանց շենքը գտնվում է նշանակված ռիսկի գոտում։ Այս նախագծերը հաճախ ղեկավարում են կառավարությունը, տեղական մունիցիպալիտետները կամ TOKİ-ն՝ երբեմն փոխհատուցում կամ նոր բնակարաններ առաջարկելով փոխարենը։

Ստուգեք պաշտոնական ռիսկի քարտեզները և համայնքային հայտարարությունները։

Kentsel dönüşüm գոտիներում գտնվող սեփականությունները որոշվում են հետևյալ կերպ.

1. Ռիսկի գնահատումները, որոնք իրականացնում են Շրջակա միջավայրի, քաղաքաշինության և կլիմայի փոփոխության նախարարությունը կամ տեղական համայնքները։ Առաջին հերթին ընդգրկվում են բարձր ռիսկի գոտիները (մասնավորապես՝ երկրաշարժերի համար)։

2. Պաշտոնական տեղեկագրում (Resmî Gazete) հրապարակված գոտիների ցանկերը։ Համայնքները նաև տեղեկություններ են հրապարակում իրենց կայքերում կամ անմիջապես վտանգված շենքերի մոտ։

3. TOKİ-ի նախագծերի քարտեզները (առկա են առցանց), որոնք ցույց են տալիս ընթացիկ կամ պլանավորված վերափոխումները։ Tapu (սեփականության փաստաթուղթ) ստուգումը Գրանցման պալատում կարող է հաստատել, թե արդյոք ձեր սեփականությունը նշված է։

Հնարավոր է քանդում, վերակառուցում կամ պարտադիր ամրապնդում։

Եթե ձեր շենքը ընտրվի, գործընթացը սովորաբար ընթանում է հետևյալ քայլերով.

1. Ծանուցում. Սեփականատերերը ստանում են պաշտոնական ծանուցում համայնքապետարանից կամ TOKİ-ից՝ նշելով նախագծի շրջանակն ու ժամկետները։

2. Առաջարկվող տարբերակներ. - Վերակառուցում. Շենքը քանդվում է և փոխարինվում նորով։ Սեփականատերերը կարող են ստանալ նոր բնակարան նույն վայրում (հաճախ փոփոխված մակերեսով)։ - Քompensasiya. Եթե վերակառուցումը հնարավոր չէ, կարող է տրամադրվել դրամական փոխհատուցում կամ այլ անշարժ գույք։ - Ամրապնդում. Որոշ շենքեր ամրապնդվում են անվտանգության ստանդարտներին համապատասխանելու համար։

3. Իրավական գործընթաց. Սեփականատերերը կարող են բողոքարկել, եթե համաձայն չեն գնահատման հետ։ Ոչ համապատասխանության դեպքում հնարավոր է հարկադիր քանդում։

Այո, սակայն կան հատուկ իրավական և ընթացակարգային պահանջներ։

Օտարերկրյա սեփականատերերը ունեն նույն իրավունքներն ու պարտականությունները, ինչ թուրք քաղաքացիները kentsel dönüşüm նախագծերում։ Սակայն կան մի քանի կարևոր նկատառումներ.

1. Նոտարական լիազորագիր (POA). Եթե դուք գտնվում եք արտերկրում, անհրաժեշտ է նշանակել թուրք իրավաբան կամ ներկայացուցիչ նոտարական լիազորագրի միջոցով փաստաթղթերի ստորագրման կամ ժողովներին մասնակցելու համար։

2. Հարկային հետևանքներ. Փոխհատուցումները կամ նոր սեփականությունը կարող են առաջացնել կապիտալի շահույթի հարկ (եթե վաճառվի 5 տարվա ընթացքում) կամ ԱԱՀ-ի ազատում փոխարինման դեպքում։

3. Լեզվային արգելքներ. Բոլոր պաշտոնական հաղորդակցությունները կատարվում են թուրքերեն։ Խորհուրդ է տրվում վարձել թարգմանիչ կամ իրավաբանական խորհրդատու։

4. Բանկային հաշիվներ. Փոխհատուցումները կատարվում են թուրքական բանկային հաշիվների վրա, ինչի համար անհրաժեշտ է օտարերկրյա հարկային համար (yabancı vergi numarası)։

Հնարավոր են ուշացումներ, ֆինանսական կորուստներ կամ իրավաբանական վեճեր։

Անշարժ գույք գնել kentsel dönüşüm գոտում կարող է պարունակել մի քանի ռիսկեր։

1. Նախագծի ուշացումներ. Վերակառուցումը կարող է տևել 2-5 տարի, ինչի հետևանքով սեփականատերերը կարող են մնալ առանց օգտագործելի գույքի կամ վարձակալության եկամտի։

2. Փոխհատուցման անորոշություններ. Շուկայական արժեքի գնահատումները կարող են վիճարկվել, ինչը կարող է հանգեցնել սպասվածից ցածր վճարումների։

3. Իրավաբանական խնդիրներ. Եթե նախկին սեփականատերերը չեն լուծել վեճերը (օր.՝ ժառանգության հարցեր), նոր գնորդները կարող են ստանձնել պարտավորությունները։

4. Ֆինանսավորման խնդիրներ. Բանկերը կարող են դժկամությամբ հաստատել հիփոթեքային վարկեր վերափոխման գոտիներում գտնվող գույքերի համար։

5. Վաճառքի դժվարություններ. kentsel dönüşüm գոտիներում գտնվող գույքերը հաճախ ունեն ցածր շուկայական պահանջարկ։

Այո, բայց ազդեցությունը տարբեր է՝ կախված նախագծի փուլից և տեղանքից։

Անշարժ գույքի հարկերը կարող են փոփոխվել վերափոխումից հետո։

- Արժեքի աճ. Նորակառույց կամ վերանորոգված գույքերը հաճախ ունենում են ավելի բարձր հարկային գնահատում (օր.՝ emlak vergisi—տարեկան գույքահարկ)։

- Ժամանակավոր արտոնություններ. Որոշ համայնքներ առաջարկում են հարկերի նվազեցում վերակառուցման ընթացքում։

Շուկայական արժեքի փոփոխություններ։

- Ավարտից հետո. Վերափոխված տարածքները կարող են ունենալ արժեքի աճ ենթակառուցվածքների բարելավման շնորհիվ։

- Շինարարության ընթացքում. Արժեքը հաճախ ժամանակավոր նվազում է աղմուկի, փոշու և մուտքի սահմանափակումների պատճառով։

Կառավարությունը, համայնքները և երբեմն սեփականատերերը կիսում են ծախսերը։

Կենցել դյոնյուշյում ֆինանսավորումը գալիս է մի քանի աղբյուրներից։

1. Կառավարություն և ՏՈԿԻ. Պետությունը բյուջե է հատկացնում լայնածավալ նախագծերի համար, հատկապես բարձր ռիսկային գոտիներում (օր.՝ Ստամբուլ, Իզմիր)։ ՏՈԿԻ-ն հաճախ համագործակցում է մասնավոր կապալառուների հետ։

2. Համայնքներ. Տեղական ինքնակառավարման մարմինները ներդրումներ են կատարում քաղաքային զարգացման ֆոնդերի կամ պետական-մասնավոր գործընկերությունների (ՊՄԳ) միջոցով։

3. Սեփականատերեր. - Կարող են վճարել վերակառուցման ծախսերի մի մասը, եթե ընտրում են բարելավված բնակարաններ։ - Ստանալ անվերադարձ վարկեր Զիրաաթ Բանկասը-ից կամ ՎաքըֆԲանկ-ից վերանորոգման համար։

4. Մասնավոր ներդրողներ. Մշակողները երբեմն ֆինանսավորում են նախագծերը՝ փոխարենը ստանալով լրացուցիչ կառուցման իրավունքներ (օր.՝ ավելի շատ հարկեր կառուցելու հնարավորություն)։

ԹՈԿԻ-ն ղեկավարում է մեծածավալ քաղաքային վերակառուցում և բնակարանային նախագծեր։

ԹՈԿԻ (Toplu Konut İdaresi)-ն Թուրքիայի Բնակարանային զարգացման վարչություն է, որը կենտրոնական դեր ունի կենցաղային վերափոխման գործում՝

- Ռիսկային գոտիների հայտնաբերում։ Համագործակցում է Շրջակա միջավայրի նախարարության հետ՝ երկրաշարժի ենթակա կամ քայքայված տարածքների գնահատման համար։

- Վերակառուցումների կառավարում։ Կառավարում է քանդումն ու վերակառուցումը, հաճախ turnkey նախագծերով (օր.՝ Ստամբուլի Ֆիքիրթեփե)։

- Բնակարանային լուծումների առաջարկ։ - Տրամադրում է նոր բնակարաններ տեղահանված սեփականատերերին (երբեմն չափերը ճշգրտված)։ - Վաճառում է մատչելի բնակարաններ ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին՝ վճարումների բաժանմամբ։

- Մասնավոր հատվածի հետ համագործակցություն։ Աշխատում է կապալառուների հետ build-operate-transfer (BOT) մոդելներով։

ԹՈԿԻ-ի նախագծերը առաջնահերթ են Ստամբուլում, Անկարայում և Իզմիրում, սակայն փոքր քաղաքներն էլ օգտվում են։

Հնարավոր են ամրացում կամ մասնակի բարելավումներ։

Ոչ բոլոր շինությունները kentsel dönüşüm գոտիներում են ենթակա քանդման։ Այլընտրանքներն են.

1. Ամրացում (güçlendirme). Կառույցի ամրապնդում՝ համապատասխանեցնելով երկրաշարժակայունության չափանիշներին (օր.՝ պողպատե շրջանակների ավելացում, հիմքերի ամրացում)։ Սա տարածված է պատմական կամ մշակութային նշանակության կառույցների համար։

2. Մասնակի վերանորոգում. Էլեկտրական, սանտեխնիկական կամ մեկուսացման համակարգերի բարելավում՝ առանց լիարժեք քանդման։

3. Կամավոր համապատասխանության խթաններ. - Հարկային արտոնություններ այն սեփականատերերի համար, ովքեր նախօրոք ամրացնում են կառույցը։ - Ցածր տոկոսադրույքով վարկեր պետական բանկերից։

Սակայն լուրջ վնասվածքներ ունեցող կամ ոչ համապատասխան կառույցները (օր.՝ անօրինական շինություններ) սովորաբար ենթակա են պարտադիր քանդման։

Վարձակալները կարող են բախվել վտարմանը կամ վարձավճարի փոփոխություններին նախագծերի ընթացքում։

Վարձակալվող գույքի համար կենցաղային վերափոխման գոտիներում․

1. Վարձակալների իրավունքներ։ - Վարձատուները պարտավոր են տալ ծանուցում վտարման վերաբերյալ քանդման պատճառով (ըստ Թուրքիայի վարձակալության օրենքի թիվ 6570)։ - Որոշ դեպքերում վարձակալները կարող են ստանալ փոխհատուցում տեղափոխության ծախսերի համար։

2. Վարձավճարի փոփոխություններ։ - Վերանորոգումից հետո վարձավճարները հաճախ բարձրանում են բարելավված պայմանների պատճառով։ - Շինարարության ընթացքում վարձատուները կարող են նվազեցնել վարձավճարները, որպեսզի պահեն վարձակալներին խանգարումների պայմաններում։

3. Ներդրումների ռիսկեր։ - Դատարկ մնալու ժամկետները կարող են երկարել, եթե նախագծերը ուշանան ավարտվել։ - Նոր շենքերը կարող են ունենալ ավելի բարձր սպասարկման վճարներ (aidat)։